Nick Searl: Developeri sa musia zamýšľať nad tým, či ich projekt prispieva k zlepšeniu celého mesta, nielen jedného susedstva

Nick Searl. Foto: Ján Malý

Rola developerov už dávno nie je len o výstavbe budov, ich úlohou je vytvárať miesta, kam sa chceme vracať.

Dialóg s mestom a neskôr rozhovor s obyvateľmi. Budovanie štvrtí a susedstiev je paradoxne najmä o rozprávaní sa a vzájomnom počúvaní. O tom, ako stavať susedstvá, ktoré mesto nerozdeľujú, ale, naopak, spájajú, sme sa rozprávali s Nickom Searlom, ktorý stojí za vznikom dnes už obľúbenej londýnskej štvrte King’s Cross.

•  V poslednom čase sa medzi odborníkmi skloňuje komplexnejšia rola developera, ktorý buduje celé susedstvá. Myslíte si, že developer má mať takúto širšiu rolu?

Jednoznačne. Keď hovoríme o rozvoji štvrte vo veľkom meradle, je nevyhnutné, aby prebiehal dialóg medzi developerom a mestom. Toto by mal byť úplne prvý krok – skôr než developer začne plánovať či kresliť. Ak chceme dospieť k spoločným cieľom, musíme sa rozprávať.

• Hovoríte „rozprávať sa s mestom“ – kto to je? 

V rámci participácie sa musíme rozprávať aj s lokálnymi komunitami, no teraz hovorím o samotnom úrade. Je dôležité, aby sme si so samosprávami vytvorili spoločné princípy, spísali ich a transparentne zverejnili. Spoločne tak budujeme dôveru, čo je nápomocné napríklad aj pri stereotype, že developer je ten zlý, čo chce z mesta vytiahnuť čo najviac peňazí a stavať budovu na budove.

Takýto spoločný dokument môžeme kedykoľvek otvoriť a overiť si, či pracujeme v súlade so spoločnými princípmi.

• Stretli ste sa v rámci svojej kariéry s projektmi, kde k takémuto dialógu dochádzalo?

Myslím si, že taký ukážkový príklad je londýnska štvrť King’s Cross. Spolu s mestskou časťou a úradom na ochranu pamiatok sme spísali dokument s názvom Princípy pre ľudské mesto. Spoločne sme sa zhodli na desiatich princípoch a dokument sme sprístupnili verejnosti.

Keď sa naň pozriem spätne, väčšina z nich stále platí, no keďže sme ho písali v roku 2001, nespomíname tam udržateľnosť ani klímu – dnes by som ich tam už, samozrejme, pridal. Veľa ma to však naučilo o nevyhnutnosti dialógu a zhody s úradmi.

• Prečo je však potrebný dialóg? Mestá predsa majú svoju víziu, ktorú opisujú v územnom pláne. Ako k nej môže developer prispieť a rozvíjať ju? 

Developer je ten, kto tú víziu napokon zrealizuje. Je nevyhnutné, aby sa tieto dve strany rozprávali. Keď odbočím od témy tvorby miest, je to taký základný ľudský princíp. Ak ti niečo zadám príkazom, pravdepodobne to budeš robiť s odporom, nechuťou. Ak sa však zhodneme na spoločných cieľoch, je to prvý krok k budovaniu nášho vzťahu.

Keď hovorím o dialógu s developerom, myslím tým projekty, ktorých cieľom je vytvoriť novú štvrť. Ak staviate len jednu budovu, je to, samozrejme, iné. No projekty so zásadným vplyvom na susedstvá by nemali riešiť len dizajn budov, ale aj verejné priestory, počet pracovných miest, ktoré vytvoria, integráciu s ostatnými časťami mesta a ďalšie otázky. Developeri sa musia zamýšľať nad tým, či ich projekt pridáva mestu hodnotu a či prispieva k zlepšeniu celého mesta, nielen jedného susedstva.

• Kde má rola developera hranicu?

To je dobrá otázka. Z mojej skúsenosti je dobré pozerať sa na rolu developera dlhodobejšie. Ak sa zameriavame len na to, ako budovu čo najrýchlejšie postaviť, predať a vytvoriť zisk, tak aj ten samotný zisk bude krátkodobý.

„Pri plánovaní a budovaní nových štvrtí by developeri nemali riešiť len dizajn budov, ale aj verejné priestory, počet pracovných miest, ktoré vytvoria, či integráciu s ostatnými časťami mesta.“

Existujú susedstvá, kde developer zastáva aj rolu dlhodobého správcu a vlastníka. Je to tak aj v prípade King’s Cross, kde sme ako developer zapojení už 25 rokov. Od začiatku sme zvažovali, ako prilákať dostatok ľudí, aby navštevovali obchody a reštaurácie a aby bola táto štvrť živou súčasťou mesta. Takéto zmýšľanie tvorí fungujúce miesta a mestá.

Uznávam však, že je dôležité zadefinovať si rolu developera hneď na začiatku. Mestá si niekedy myslia, že developer bude spravovať ulice, organizovať podujatia, budovať kanalizáciu a verejné prípojky, no ak sa o tomto nehovorí vopred, celý projekt sa končí neúspechom.

• Keď sa na to pozeráte z toho dlhodobého hľadiska, ako skĺbiť verejný záujem „mať pekné susedstvo“ so ziskovosťou?

Som presvedčený, že je to skĺbiteľné. Ak vytvoríte miesto, ktoré je fungujúcou časťou mesta a ľudia ho chcú navštevovať, aj ziskovosť vášho projektu bude vyššia. Ak sa zameriate len na ekonomickú stránku, pravdepodobne nevytvoríte živé miesto.

Medzi developermi existuje taká falošná dilema, že si musíme vyberať medzi peniazmi a dobrými projektmi. Akoby boli dobré projekty len tie drahé, no to nie je pravda. Samozrejme, aj v rámci ziskovosti ide o dlhodobejšie ciele – investor na začiatku často investuje prvý zisk naspäť do ďalšej fázy projektu, čo je však fungujúci model.

• Spomínate dva typy developerov – tých, ktorí stavajú jednotlivé budovy, a tých, ktorí plánujú celé susedstvá. Ako teda motivovať „krátkodobých“ k dlhodobejším projektom?

Vo väčšine prípadov ich nemožno motivovať, pretože sa jednoducho sústreďujú na iný typ biznisu. Je však dôležité podporovať novú generáciu developerov a dbať na to, aby mali zručnosti a energiu pustiť sa aj do veľkých projektov.

Vo Veľkej Británii existuje len 5 až 10 developerských firiem, ktoré majú dostatočnú kvalifikáciu na veľké výstavby. Niekedy sú preto potrebné zahraničné investície – napríklad viaceré projekty v Británii stavia austrálska spoločnosť Lendlease. Na to, aby uspel aj zahraničný hráč, musíme vytvoriť prostredie, kam sa developerovi oplatí priniesť všetky jeho zručnosti.

„Ak sa developer zameriava len na to, ako budovu čo najrýchlejšie postaviť, predať a vytvoriť zisk, tak aj ten zisk bude krátkodobý.“

•  Život v Austrálii je v mnohom iný ako na Slovensku alebo v Británii. Dokáže zahraničný developer reagovať na lokálne potreby?

Je kľúčové, aby developeri poznali mestá, kde stavajú, ich históriu a najmä zamestnávali miestnych odborníkov a odborníčky. Ak by sme len tak priniesli niečo, čo funguje v Sydney, Londýne alebo kdekoľvek inde vo svete, ešte to nehovorí nič o tom, že je to správny model aj pre Bratislavu. Znova sa vraciame k spolupráci s mestom – len tak navnímame, aké sú potreby obyvateľov.

• Kedy teda nastáva čas spýtať sa miestnych obyvateľov, čo by potrebovali?

Je na to viacero názorov, niekto by povedal, že participácia s lokálnymi komunitami musí byť prvá. Podľa mňa sa developer najprv musí na základných princípoch a možnostiach dohodnúť s mestom. Až následne by sme mali zapájať širšiu verejnosť.

• Ako by mala vyzerať participácia?

Niekedy prichádzame pred ľudí už s vizualizáciou, inokedy s čistým papierom – závisí to od projektu. Je však dôležité vytvoriť dialóg. Musíte si uvedomiť, že nevyhoviete každému, a ani by ste sa o to nemali snažiť. Developer musí byť pripravený povedať: „Vážime si, čo hovoríte, no toto už pre vás nevieme zrealizovať.“

•  Čo je najväčšou výzvou v trojstrannom vzťahu developer – komunity – mesto?

Zodpovedať si otázku, kto za čo platí. Ďalšou je situácia, keď developer chce zväčšovať svoju oblasť výstavby a tým maximalizovať zisk. Často však na druhej strane stojí mesto, ktoré chce tento plán zriediť – treba preto nájsť správnu rovnováhu v hustote výstavby.

Vo Veľkej Británii je častá aj otázka dostupného bývania. Mesto chce získať časť bytov do nájomného bývania pre ľudí s nižším príjmom alebo chce vybudovať školu, škôlku, bazén, park. Developer musí v istej chvíli povedať: „Dokážeme zabezpečiť len časť týchto požiadaviek. Ak mesto chce, môže nám za ďalšie časti zaplatiť.“

Keď staviame nové štvrte, musíme uvažovať aj nad tým, čo chýba celému mestu a mohlo by vzniknúť práve v tomto susedstve. Aj budovanie komunít cez nové verejné priestory má svoje finančné limity.

Foto: Kings Cross, Skip Garden

• Ako sa vám ako developerovi darilo budovať a podporovať komunity?

Napadá mi ďalší londýnsky projekt: Brent Cross Town, na ktorom som pracoval a stále je vo výstavbe. Ako prvý sme postavili dočasný park s detským ihriskom, kaviarňou a obchodom. Začali sme aj podujatiami pre všetkých, aby sme ukázali, že nejdeme stavať len byty pre pár vyvolených. Cez tieto akcie sme mali možnosť nadviazať dialóg s miestnymi obyvateľmi.

Ďalšou aktivitou je komunitný fond, ktorý v našom susedstve funguje už 7 rokov. Minulý rok sme takto rozdelili viac ako 55-tisíc eur miestnym podnikom a charitatívnym organizáciám, ktoré požiadali o grant. Rada obyvateľov, ktorej súčasťou je napríklad aj miestny farár, rozhoduje, ako sa peniaze rozdelia. Pre developera je to v kontexte miliónov na výstavbu relatívne malá suma. Aj malá suma však môže byť pre lokálne organizácie a biznisy zásadná. Často si myslíme, že konáme v záujme ľudí, no je fajn nechať to rozhodovanie priamo na nich.

„Komunity podporujeme aj pomocou komunitného fondu. Minulý rok sme takto rozdelili viac ako 55-tisíc eur miestnym podnikom a charitatívnym organizáciám, ktoré požiadali o grant. Často si myslíme, že konáme v záujme ľudí, no je fajn nechať to rozhodovanie priamo na nich.“

• Keď to zhrniem, je podľa vás pri práci developera najzásadnejšie pracovať s ľuďmi a pre ľudí?

Áno, pri budovaní nových funkčných štvrtí je to málokedy o samotných budovách. Podstatou je vytvoriť časť mesta, kam budú ľudia radi chodiť. Čo si všímame, keď chodíme po svetových metropolách? Nechodíme za budovami, najviac nás zaujíma dianie na prízemí. Prvých šesť metrov od zeme je to, s čím všetci prichádzame do kontaktu.

Musíme uvažovať nad tým, ako sa pohybujeme, či vidíme dovnútra budov, či ľudia sedia na terasách, či máme miesta pre divadlá a verejné toalety pre rodičov s deťmi. V dnešnom svete sa často navrhujú sterilné kancelárske budovy, kde chýba život. Musíme tieto umelé koncepty rozbíjať – napríklad tak, že hneď vedľa kancelárií postavíme školu. Keď cestou do práce počujete deti, úplne vám to zmení ráno. Mestá sú naozaj rôznorodé, musia sa preto stavať úplne pre všetkých. A to je skutočná úloha (nielen) developerov.

Viac sa o budovaní štvrtí dočítate v knihe Rozumne rastúce mesto. Kniha na svetových príkladoch, ale aj historickom kontexte ukazuje, ako sa z Bratislavy môže stať polycentrické mesto, ktoré nemá jedno centrálne jadro, ale tvorí ho viacero geograficky rozptýlených lokálnych centier.

Nick Searl študoval architektúru v Londýne, kde neskôr aj pracoval ako výkonný riaditeľ Argent Ltd. Jeho najväčším úspechom je 10-ročná práca na budovaní susedstva v londýnskej štvrti King’s Cross. Nick aktuálne pôsobí v európskej spoločnosti Urban Partners ako strategický poradca. V rozhovoroch, ako aj v knihe Rozumne rastúce mesto hovorí, že developeri majú svojou prácou prispievať k budovaniu prepojeného mesta a reagovať na rôzne globálne výzvy.