Nová mestská štvrť Zuckermandel svojou polohou pod hradným kopcom rozširuje mestské jadro a spája Staré Mesto s nábrežnou promenádou. Nájdeme tu byty, oceňované kancelárie, kaviarne, reštaurácie a rozľahlý verejný priestor, v ktorom majú svoje miesto malé námestia, uličky a zeleň. O procese výstavby, momentálnej situácii aj o plánoch do budúcna sme sa rozprávali s jedným z dvoch projektových manažérov Zuckermandlu Vladislavom Bekom.
Projekt novej mestskej štvrte vám pravdepodobne nenapadne len tak z čista-jasna. Tá myšlienka sa musí niekde zrodiť, formovať a získať ucelenú predstavu. Odkiaľ prišiel impulz zrealizovať Zuckermandel?
Samozrejme, bez pozemku by nemohol byť zrealizovaný žiadny nápad, čiže prvým impulzom bola kúpa pozemku niekedy v roku 2006. V tom čase bol v pokročilom štádiu prípravy projekt River Park, čiže pokračovať vo výstavbe pri Dunaji predstavovalo pre nás logický krok. Následne sme oslovili viaceré architektonické kancelárie, s ktorými sme skúmali možnosti stavby, keďže územný plán v tejto oblasti je dosť prísny. Potrebovali sme vedieť, čo sa tu vôbec dá robiť.
S akými kanceláriami ste spolupracovali?
Bolo ich asi sedem, okrem slovenských napríklad aj veľká medzinárodná kancelária BENOY. Finálny urbanistický koncept pripravila kancelária Bouda Masár architekti, ktorá má za sebou aj viaceré významné a úspešné realizácie v historickom kontexte – projektovali napríklad rekonštrukciu budovy Starej radnice alebo pamiatkovú obnovu Bratislavského hradu. Práve vďaka nim má štvrť zachované isté špecifiká, napríklad priehľady na Dunaj, námestia či uličky. Táto kancelária navrhla aj hlavné verejné priestory, budovu banky ČSOB a ďalšiu administratívnu budovu na nábreží. Bytové domy a administratívnu budovu na Žižkovej ulici vrátane vnútroblokov navrhovali architekti kancelárie AM architects. Títo páni majú za sebou niekoľkoročné pôsobenie v Londýne. Sadové úpravy boli zverené ateliéru 2ka a pani architektka Tamara Reháčková navrhla úpravu skalného výbežku, ktorý sme nazvali Skalný nos. Funkcia Generálneho projektanta celého komplexu bola zverená kancelárii Konstrukt Plus.
Štvrť Zuckermandel nie je v Bratislave žiadnou novinkou, svoje dejiny tu píše už od 16. storočia. Bola pre vás pri projektovaní stavby podnetná história tejto oblasti, alebo ste čerpali inšpiráciu inde?
Územný plán zóny Podhradie, ktorý bol schválený v roku 2006 a ktorý reguluje územie od vežiakov pri tuneli, cez Zuckermandel, kúrie až po v súčasnosti pripravovaný projekt Vydrica, nepredpisuje historizujúcu zástavbu. Touto cestou sme sa ani nechceli vydať. Aj v Bratislave máme pár príkladov, ktoré nedopadli najšťastnejšie. Taká výstavba nie je hodnoverná. V minulosti tu bolo veľmi zmiešané obyvateľstvo, žili tu okrem Slovákov aj Nemci, Maďari, Rakúšania či židia. Počas druhej svetovej vojny boli rodiny rozbité, ľudia odvlečení do koncentračných táborov alebo vysťahovaní. Pôvodné obyvateľstvo takmer úplne zaniklo, a preto si myslím, že postaviť repliky domov, v ktorých voľakedy žili títo ľudia bez toho, aby mali možnosť sa sem vrátiť, nie je pravdivé, bol by to jednoducho skanzen.
Je tu zachovaná aspoň nejaká bývalá infraštruktúra?
Zachovaná je najmä Žižkova ulica, ktorá vedie cez celý Zuckermandel. Vedie tadiaľto od dávnych čias, kedysi ešte ako Cesta Márie Terézie. Prechádza popod cintoríny a pokračuje ďalej smerom na Karlovu Ves. Vďaka predstihovému archeologickému prieskumu z roku 2013 sa podarilo zdokumentovať pôvodnú štruktúru zástavby, samotné objekty však už neexistovali. Boli totiž asanované ešte začiatkom 70.tych rokov, keď sa tu plánovala výstavba panelových bytových domov. Z tohto zámeru zostali nakoniec len 3 vežové bytové domy pri ústí tunela a energoblok pri kúriách. Vďaka spomínanej kancelárii Bouda Masár architekti sa ale podarilo pripomenúť niektoré priestory. Napríklad námestie, na ktoré prídete lávkou z nábrežia Dunaja, je v takmer pôvodnej polohe ako pôvodné Mockovo námestie, a jeho časť je vydláždená autentickými dlažobnými kameňmi, ktoré boli nájdené priamo tu na dvore jedného domu počas archeologického výskumu. Dnes tento priestor nesie názov Námestie F.X.Messerschmidta. Významné limity stanovoval Územný plán zóny Podhradie , keď jedna fasáda napríklad nemohla byť širšia ako 25, prípadne 30 metrov, aby domy charakterovo pripomínali prirodzene rastlú pôvodnú štruktúru zástavby. Preto sú fasády objektov v Zuckermandli rôznorodé, mení sa ich farebnosť, štruktúra alebo materiály. Celý projekt bol tiež pod prísnym dohľadom pamiatkového úradu. S ohľadom na polohu pod hradným bralom a blízkosť historického centra mesta sme hľadali citlivé začlenenie stavieb do prostredia, a to aj na úkor maximálnej možnej zastavanosti, ktorú umožňoval územný plán. Výsledkom je stavebný objem, ktorý napĺňa maximálne limity na približne 65%. Rovnako sme pristupovali aj k zeleni. Odstránené boli len náletové dreviny nad bývalým parkoviskom, v stromoradí na nábrežnej promenáde sme odstránili len 2 topole v mieste pešej lávky. Zeleň bola samozrejme plnohodnotne nahradená druhmi vhodnejšími do mestského prostredia.
Aké prípravy predchádzali samotnému začiatku výstavby? Koľko vám zabral tento proces príprav, a čo nasledovalo po ňom?
Tým, že išlo o také exponované územie, nám samotné povoľovacie procesy zabrali takmer 3 roky. Každý dokument starostlivo preskúmavali všetky úrady, zorganizovali sme dve prezentácie na informovanie verejnosti, skúmal sa dopad na životné prostredie a na dopravu, pripravili sme dopravnú simuláciu a realizovali sme mnohé ďalšie úkony. Keď bola hotová dokumentácia, tendrovali sme dodávateľov a v spolupráci s konzultačnou firmou sme začali výstavbu.
Ako vyzerala spolupráca s touto konzultačnou firmou? Čo mali na starosti oni a čo vy ako developer?
Išlo o medzinárodnú spoločnosť GLEEDS, ktorej ľudia riadili samotné stavebné procesy na stavbe, keďže sme na tejto stavbe nemali generálneho dodávateľa. Ide o tzv. systém construction management, počas ktorého tu v čase najintenzívnejších prác bolo niekoľko desiatok zamestnancov tejto firmy. Ide o stavebných inžinierov, rozpočtárov, koordinátorov, ktorí mali rozdelené jednotlivé úseky stavby a riadili priebeh výstavby, realizovali cenové kontroly, distribuovali projektovú dokumentáciu atď. Ja osobne som pôsobil ako manažér pre približne polovicu projektu, budovu ČSOB a všetky vonkajšie práce riadil kolega Radoslav Christov. My sme mali na starosti schvaľovanie procesov, na stretnutiach s konzultantom a dodávateľmi sme riešili problémy, ktoré sa počas výstavby vyskytli. K dispozícii sme mali samozrejme aj interný tím JTRE, od kolegov zabezpečujúcich inžiniering, cez špecialistov na jednotlivé profesie, koordinátorov projektovej dokumentácie, ekonómov, finančníkov, právnikov, až po obchodníkov a pracovníkov klientského centra. Bez tímu vynikajúcich odborníkov sa takýto projekt zrealizovať nedá a aj touto cestou sa im chcem veľmi poďakovať.
Čo nasleduje, keď už stavba stojí, stavebné práce pomaly končia a priestory sú pripravené na užívanie? Ako vyzerá kolaudácia jednej celej mestskej štvrte?
Zuckermandel je rozdelený na takmer 200 stavebných objektov a prevádzkových súborov, ktoré neboli kolaudované naraz, ale postupne podľa toho, ako boli postavené. Rozšírili sme napríklad cestnú komunikáciu, ktorú sme ihneď nechali skolaudovať a dali do užívania. Prekladali sme vodovod, ktorý zásobuje takmer polovicu Bratislavy, ten musel byť samozrejme skolaudovaný ihneď. Centrála ČSOB banky mala stanovený termín, kedy musela byť dokončená, keďže na tento termín nadväzovali ďalšie kroky – sťahovanie zamestnancov a podobne. Celý proces kolaudácií hlavných objektov trval asi rok a pol, posledné byty sa skolaudovali na jeseň 2017.
JTRE má už tradične voči svojim nájomcom a kupcom veľmi proklientský prístup a predajom, resp. uzatvorením kúpnej zmluvy proces nekončí. Snažili ste sa aj pri Zuckermandli zohľadniť rôzne špecifické požiadavky vašich klientov?
Samozrejme, či už má nájomník prenajatých 150 alebo 1500 metrov štvorcových, vždy sa snažíme vyjsť v ústrety jeho požiadavkám. Sme vždy radi, keď o naše priestory prejavia záujem spoločnosti, ktoré chcú originálne a zaujímavé priestory. Dokazuje to aj štvornásobná nominácia v tomto ročníku ankety office roka, v ktorej vo svojich kategóriách zvíťazila ČSOB banka aj Private Consulting Group. Máme tu aj kancelárie, ktoré síce neboli nominované, ale rôzne architektonické štúdiá sa s nimi veľmi pekne „vyhrali“ a sú naozaj zaujímavo urobené. Podobný prístup máme k bytom – našim klientom sa venujú architektky v klientskom centre, ktoré spracovávajú ich požiadavky na zmeny a úpravy bytov. Teší nás, že naši klienti sú spokojní.
Na stránke sa dozvieme množstvo údajov o celom komplexe – rozloha, počet kancelárskych priestorov, počet bytov, atď. Nenájdeme tam však údaj o tom, koľko ľudí sa podieľalo na výstavbe Zuckermandlu. Boli rozdelení na nejaké tímy, v rámci ktorých mal každý na starosti istú oblasť?
Keď si to rozdelíme, tak manažmentu a riadeniu stavby sa venovalo asi 50 ľudí, projektovú dokumentáciu spracovávalo približne 60 projektantov a počas najintenzívnejších stavebných prác bolo v jednom čase na stavbe viac ako tisíc pracovníkov. Z pohľadu celkového trvania stavby tu pracovalo viac ako 2000 pracovníkov. Rozdiel oproti iným stavbám bol v tom, že celá štvrť je pomerne členitá, kopíruje terén, ktorý sa šikmo zvažuje od hradného brala smerom k Dunaju a od vežiakov smerom ku kúriám. Do územia je dosť problematický prístup. Rozbíjali sme tu skaly, vyvážali desaťtisíce kubíkov hliny a kameňa a dovážali desaťtisíce kubíkov betónu a ďalšieho stavebného materiálu. Mnohé práce sme robili mimo dopravnej špičky, aby sme nekomplikovali dopravnú situáciu.
Ktorý z množstva krokov, ktoré vedú od začiatku príprav až ku slávnostnému otvoreniu komplexu, je podľa vás najnáročnejší?
Ťažko hovoriť o nejakom konkrétnom jednom kroku, v danom čase sa každý krok javí ako najdôležitejší a najnáročnejší – či už je to získanie nejakého povolenia alebo dobudovanie posledného podlažia hrubej stavby. Ja osobne pokladám za najdôležitejšie – a teda aj najnáročnejšie – dosiahnuť, aby stavba fungovala ako celok vo všetkých súvislostiach. Aby sme boli časovo, technicky, architektonicky, ale aj personálne a finančne efektívni, aby sme po spustení procesu predaja poskytli prvotriedny klientský servis. To som už spomínal skôr, vždy sme sa snažili maximálne vyhovieť kupujúcim aj nájomcom, intenzívne sme s nimi komunikovali. Pre mňa je najdôležitejšie, aby projekt dával zmysel, a aby na konci dňa bol každý náš klient spokojný.
Dnes, keď už je Zuckermandel postavený, v bytoch bývajú ľudia, v kanceláriách sídlia firmy, priestory sú obsadené a nová štvrť žije vlastným životom, je vaša práca na konci?
Samozrejme že nie, o štvrť je potrebné sa starať aj ďalej. A nejde len o samotnú údržbu ako čistenie, záhradnícke práce a podobne. Napríklad dobrú občiansku vybavenosť sme dosiahli tak, že sme niektoré priestory určili iba na prenájom, aby sme mohli rozhodnúť, v ktorom priestore sa čo bude nachádzať. Chceli sme tu kaviarne, reštauráciu, cukráreň, jednoducho vyskladať tu pestrú ponuku služieb, ktoré nebudú zaujímavé len pre ľudí, čo tu bývajú a pracujú, ale aj pre okoloidúcich návštevníkov promenády pri Dunaji. Podieľame sa tiež na organizácii rôznych podujatí – na námestí sme mali exponát počas Bielej noci, na lávke boli umiestnené prekážky pretekov Urban City Race, boli sme súčasťou Víkendu otvorených parkov a záhrad. Prostredie Zuckermandlu si napríklad obľúbili viaceré automobilky, ktoré tu prezentujú svoje nové modely áut, a okolie skalného výbežku býva aj scenériou pre fotenie mladomanželských párov.
Prečo bol podľa vášho názoru tak úspešný predaj bytov?
Byty sú dobre dispozične riešené – aj vzhľadom na lokalitu Starého mesta sme chceli skôr konzervatívne riešenia – majú jasne členené obývacie časti, kuchyne a jedálne, v každom je miesto na domáce spotrebiče a podobne. Aj keď toto pokladám za samozrejmosť, nie každý byt v novostavbách myslí na takéto detaily. Byty tiež disponujú kvalitným štandardom a ponúkali sme široké možnosti úprav podľa predstáv klientov.
Takže aktuálnou prioritou je predať, resp. prenajať zostávajúce priestory. Čo ďalej? Ako sa bude Zuckermandel rozvíjať?
Máme tu jednu čerešničku na torte, s ktorou sa už takpovediac „hráme“, a tou je lávka vedúca ponad cestu z nábrežia do Zuckermandlu. Máme na nej povolený malý objekt, máme naň urobených už viacero architektonických návrhov, ale nič nás zatiaľ na 100 percent nepresvedčilo o tom, že toto tam chceme umiestniť. Mohla by tam byť malá kaviareň, nejaký priestorový objekt alebo ďalšie umelecké dielo. Na námestí máme sedem búst sochára Franza Xavera Messerschmidta, ktorý tu voľakedy žil a ktorého diela predstavujú symbol istej éry barokového sochárstva. Zvažujeme oslovenie niektorého zo súčasnej generácie umelcov pre vytvorenie unikátneho diela pre tento priestor.
Ako by ste presvedčili ľudí, ktorí sa idú prejsť po nábreží Dunaja smerom od Mosta SNP, aby odbočili na nadchod do Zuckermandlu a nepokračovali do River Parku?
Ja si myslím, že ľudí netreba presviedčať. Oni si sem nájdu cestu sami. Zuckermandel je zaujímavá štvrť, je tu čo vidieť, od najjužnejšieho cípu Malých Karpát Skalného nosa, cez viaceré fontány, peknú zeleň, príjemné zákutia až po spomínané umelecké diela. Je tu príjemná reštaurácia, kaviareň, cukráreň, k dispozícii sú tu rôzne služby, je tu náučný chodník a množstvo ďalších zaujímavostí, ktoré ľudí určite oslovia.
