Dlhodobý nedostatok bytov v Bratislavy v spojení s rekordnou infláciou, zdražovaním a prudkým rastom cien nehnuteľností spôsobili, že bývanie v hlavnom meste je veľmi nedostupné. Pre stúpajúce úrokové sadzby hypoték si vlastné bývanie môže dovoliť čoraz menej ľudí a tí sú nútení voliť dostupnejšie alternatívy v satelitoch a na periférii mesta.
Bratislava sa brzdí sama
Na problém nedostatku bytov dlhodobo upozorňuje aj Inštitút urbánneho rozvoja (IUR), ktorý pravidelne prináša návrhy, ako situáciu zlepšiť a urobiť bývanie dostupnejším. „Situácia s výstavbou bytov sa v Bratislave výrazne nezlepšila. Vplývajú na to stále komplikované povoľovacie procesy, ako aj dlhodobo neaktualizovaný územný plán,“ konštatuje Juraj Suchánek, výkonný riaditeľ IUR.
V ostatnom texte upozorňuje na zastaranosť územného plánu, ktorý brzdí rozvoj Bratislavy v oblasti rezidenčnej výstavby. Územný plán hlavného mesta nebol podľa J. Suchánka dlhé roky aktualizovaný v prospech plôch na bývanie a mesto sa tak stále rozvíja na základe územného plánu z roku 2007, ktorého zadanie je ešte o desať rokov staršie. Kľúčová je viacpodlažná bytová výstavba, ktorá môže Bratislave pomôcť stať sa polycentrickým mestom – teda mestom krátkych vzdialeností.
„Súčasná situácia je už zásadne iná, ako predpokladal územný plán v čase, keď vznikal. Trh s kanceláriami a obchodnými priestormi je už značne saturovaný, žiaľ, chýbajú vhodné plochy na viacpodlažnú bytovú výstavbu,“ pokračuje J. Suchánek. „Tá logicky prináša väčšie kapacity bývania na rovnako veľkom území. Územie sa tak využíva efektívnejšie a rovnako efektívnejšie je aj jeho fungovanie. Rovnako nevyhnutné je nezabúdať aj na ekologické aspekty ktoré by mali byť dnes naozaj základom.“
Pomohol by väčší pomer bývania
Kľúčovou môže byť zmena územného plánu, ktorá zvýši možný pomer bývania v plochách určených na výstavbu občianskej vybavenosti. Tú je samozrejme vhodné dobudovať tam, kde je potrebná, no už bývalé vedenie mesta sa snažilo o zvýšenie možného pomeru bývania zo súčasných 30 na 49 percent. Rokovanie o tomto zámere však bolo ukončené bez prijatia výrazných zmien a 1 200 hektárov územia naďalej nenapĺňa svoj potenciál.
„Proces územného plánovania je mimoriadne zložitý a časovo náročný. Je potrebné povedať, že v minulosti vznikol pri aktualizáciách územného plánu veľký historický dlh, ktorý sa len ťažko dobieha,“ vysvetľuje J. Suchánek. „Súčasné vedenie mesta malo v úvode volebného obdobia výrazne ambiciózne plány, tieto však narazili na nepružnú a doslova brzdiacu legislatívu,“ dodáva. Na začiatku bolo potrebné prijať zmeny a doplnky nutné pre základné fungovania mesta a až následne bolo možné začať riešiť lokalitné zmeny.
Priestor vidí výkonný riaditeľ IUR aj v tzv. brownfieldoch, teda zanedbaných územiach v minulosti určených pre priemysel, ktoré v súčasnosti chátrajú. Až 600 hektárov územia však okrem príležitostí prináša aj veľké výzvy v podobe environmentálnej záťaže a taktiež aj v potrebe zmien územného plánu.
Praskne realitná bublina aj v Bratislave?
Národná banka Slovenska upozornila na stav vysokého rizika, v ktorej sa podľa nej nachádza realitný trh na Slovensku, a hrozí korekcia cien bývania, ktoré je stále nedostupnejšie. Napriek tomuto varovaniu si Juraj Suchánek nemyslí, že ceny v Bratislave a okolí významne klesnú. „Obavy NBS vnímame, ale s ohľadom na situáciu s malou ponukou, ako aj cenami vstupov, nepredpokladáme výraznejšie korekcie na území hlavného mesta.“
S nedostatkom bytov, vysokými cenami a náročnejšími podmienkami pre získanie hypotéky môžu ľudia ako najdostupnejšiu voľbu zvažovať prenájom bývania, najmä ak by sa rozbehlo štátom podporované nájomné bývanie. Momentálne výšku nájmu v Bratislave určuje trh a podľa J. Suchánka síce v určitej miere kopíruje európske trendy, má však svoje špecifiká a obmedzenia.
„Časť obyvateľov môže mať záujem o nájomné bývanie, pre časť nájomné bývanie predstavuje jedinú dostupnú možnosť. Veľká časť obyvateľov však kúpu bytu vníma aj ako investíciu a ako určité zabezpečenie po skočení produktívneho obdobia života,“ vysvetľuje výkonný riaditeľ Inštitútu urbánneho rozvoja.
