Územný plán má prísne určovať jasné pravidlá rozvoja územia, zároveň musí umožňovať dostatočnú slobodu pre jednotlivých aktérov, aby mesto mohlo rásť a rozvíjať sa bez zbytočných obmedzení. Odborníci aj investori sa zhodujú, že zastaralý a nepružný územný plán Bratislavy potrebuje aktualizáciu. Na čo územný plán slúži a ako by mala vyzerať jeho aktualizácia?
Zdroj: Shutterstock
„Územný plán určuje poriadok v tom, ako sa môže užívať dané územie a stanovuje pravidlá pre toto užívanie tak, aby boli zohľadnené potreby verejnosti, ale zároveň aby boli naplnené požiadavky vlastníkov nehnuteľností,“ vysvetľuje architekt Ľubomír Klaučo, spolumajiteľ ateliéru AUREX. V ateliéri spolu s kolegami spracoval množstvo územných plánov pre mestá a obce na celom Slovensku, a podieľali sa aj na aktualizáciách územného plánu mesta Bratislava.
Územný plán zabezpečuje, aby rôzne využitia územia neboli navzájom konfliktné. Zabraňuje napríklad tomu, aby si niekto postavil lakovnícku dielňu na sídlisku, kde chcú mať obyvatelia prostredie bez výparov. „Každé využitie – obytné, pracovné či priemyselné – musí mať v územnom pláne svoje miesto,“ dodáva Ľubomír Klaučo.
Nastaviť jasné podmienky
Územný plán však neurčuje, kde má presne čo stáť. Nastavuje podmienky pre využitie jednotlivých častí mesta a predpokladá, že dodržiavaním podmienok sa koncepcia usporiadania mesta bude plniť. Stanovujú to rôzne regulácie, ktoré určujú čo, ako husto či ako vysoko sa v danej oblasti môže stavať.
„Ide o mimoriadne dôležitý a silný dokument, ktorý dokonca môže byť nadradený ústavnému právu súkromného vlastníctva,“ upozorňuje Ľubomír Klaučo. Každý vlastník nehnuteľnosti sa musí podriadiť podmienkam, ktoré sú stanovené v územnom pláne. Ten tiež určuje verejnoprospešné stavby, pre ktoré môže mesto pozemok dokonca aj vyvlastniť.
Práve z dôvodu významnosti tohto dokumentu je jeho tvorba veľmi zložitá a preto trvá dlho. Na rozdiel od bežného projektu budovy má územný plán niekoľko zákonom stanovených etáp a v procese spracovania dochádza aj ku konzultáciám s aktérmi, ktorých sa týka, napríklad občanmi, ale aj s orgánmi ochrany prírody, pôdy či s pamiatkovými a ďalšími inštitúciami.
Zdroj: Shutterstock
Pohľad na mesto ako celok
Územný plán sa pripravuje na základe zadania a aj keď je priebežne aktualizovaný, rôzne zmeny nemôžu porušiť alebo presiahnuť pôvodné zadanie. Súčasný územný plán Bratislavy sa začal tvoriť pred takmer tridsiatimi rokmi, jeho zadanie zodpovedá vtedajšej dobe a nezohľadňuje súčasné potreby a dynamiku mesta a jeho obyvateľov.
„Podľa mňa sa treba venovať najmä tomu, aké nástroje bude územný plán obsahovať, ako bude formovať prostredie a aké regulácie bude mať k dispozícii. Je veľmi dôležité jasne určiť vzťah medzi územným plánom mesta a územným plánom zón, ktoré platia v jednotlivých mestských častiach. V súčasnosti sa odlišujú definíciami, formou aj základnými parametrami, čo spôsobuje nejasnosti,“ upozorňuje Klaučo.
Nový územný plán má jasne vyjadriť priestorovú a koncepčnú víziu mesta. V Bratislave si verejnosť, ale aj odborníci zvykli pozerať sa na jednotlivé projekty. Potom sa stráca pohľad na mesto ako jeden celok, ktorého všetky súčasti na seba musia nadväzovať a spolu súvisieť.
Premene mesta sa musia prispôsobiť aj vlastníci
Ak nový územný plán určí, že z dnes už nevyužívanej priemyselnej zóny sa má stať zóna rezidenčná, všetci vlastníci nehnuteľností v tejto oblasti sa musia prispôsobiť. Ak má ísť o rodinné domy, územný plán síce nemôže prikázať, aby ich majiteľ na svojich pozemkoch staval, ale môže mu zakázať postaviť na nich čokoľvek iné. Zároveň nemôže pokračovať vo vykonávaní priemyselnej či inej činnosti, ktorá nie je v súlade s novým určením územia.
V Nemecku napríklad musí majiteľ územia, ktorý nechce stavať tam, kde to určuje územný plán, platiť tzv. poplatok za nevyužívanie infraštruktúry. Bratislava má skôr opačný problém, teda investori by chceli rozvíjať brownfieldy, ale zmeny územného plánu viaznu.
Zdroj: Shutterstock
Ako plánujú Berlín či Viedeň
Na Slovensku síce tiež platí viacstupňový územnoplánovací systém, v mestách ako Berlín či Viedeň sa však na rozdiel od Bratislavy dôsledne využíva. Územný plán mesta stanovuje základné rámce pre lokálne plánovanie, a ak sa zmenia požiadavky, sú posúdené a akceptované, nie je potrebné venovať sa územnému plánu celého mesta, ale potrebné zmeny sú realizované samostatnými dokumentmi, ktoré určia podmienky na využitie konkrétneho územia.
Vo veľkej väčšine vyspelých európskych miest je iniciátorom zmeny mesto, ktoré nečaká na to, že príde developer so svojimi požiadavkami, ale cieľavedome a dlhodobo pripravuje podmienky na transformáciu určitých území a tie zohľadňuje v územnom pláne. Napríklad Viedeň má stanovené rozvojové póly a územia, ktoré berú ako impulz developeri, a vďaka nim vedia, čo, kde a ako budú môcť postaviť.
„Jednotlivé zóny v meste by mali byť určené predovšetkým z hľadiska ich celomestského významu, a teda nemali by byť príliš predefinované. Podrobnejšie druhy využitia by mali byť určované v lokálnych dokumentoch, v našom prípade v územnom pláne zóny,“ myslí si Ľubomír Klaučo. „Územný plán musí byť prísny, ale zároveň musí umožňovať dostatočnú slobodu pre jednotlivých aktérov v území. Mesto musí rásť a rozvíjať sa bez zbytočných obmedzení,“ uzatvára.
