O úspechu kancelárskej budovy a o tom, ako sa v nej cítia zamestnanci rozhoduje výsledok zložitého plánovania a hľadania riešení hneď v niekoľkých oblastiach. JTRE preto stavia svoj komerčný development na niekoľkých základných princípoch, ktoré developerovi umožňujú dodržať overené postupy a zároveň priniesť klientovi pridanú hodnotu. Prečítajte si, ako ich definuje šéf oddelenia komerčného leasingu, Peter Píš.
Aj v priestore tradičných proporcií sa dá ľahko vytvoriť priestor pre spoluprácu či relax. Na fotke priestory firmy Arval v budove Pribinova 19 (Panorama Business II).
Hoci nároky na štandard administratívnych budov rastú a povaha kancelárskej práce ako takej prechádza postupnými zmenami, na pozadí kvalitného komerčného developmentu nájdeme niekoľko overených spoločných menovateľov. Tím komerčného leasingu v JTRE sa preto riadi vlastnými základnými princípmi, na ktorých stojí tvorba ich kancelárskych budov. Týkajú sa dvoch oblastí: stavebných a technologických štandardov, ale aj obchodných a partnerských prístupov ku klientovi.
Základné stavebné parametre
Kancelárske budovy sú tu už desiatky rokov a naučili nás, čo funguje a čo nie. Aby bola ich architektúra a infraštruktúra efektívna, vychádzajú z osvedčených architektonických riešení.
1. Pravidelnosť
Typický vzhľad prakticky ktorejkoľvek kancelárskej budovy je definovaný pravidelnými tvarmi v podobe štvorcov či obdĺžnikov. Pravouhlý vzhľad často vytvára dojem fádnosti a vzájomnej podobnosti veľkého množstva administratívnych objektov. Má však svoje opodstatnenie: je ním efektívna využiteľnosť priestoru, ktorá je pri kancelárskych “kockách” najvyššia.
Oblé tvary, hoci vedia budovu ozvláštniť a odlíšiť, neumožňujú využiť svoju metráž na maximum, a tak predstavujú pre nájomcu náklad navyše, v extrémnych prípadoch dokonca robia časti budovy nepoužiteľnými. Neznamená to však, že sa v takomto prípade klient pre dané riešenie nerozhodne, keďže budova mu môže svojím ikonickým stvárnením priniesť iné benefity, ako napríklad zviditeľnenie korporátnej identity. V prípade, že sa však investor rozhodne neexperimentovať, spraviť kancelársku budovu atraktívnou sa dá aj inak ako oblými tvarmi – napríklad zaujímavými riešeniami parteru či fasády, ktorá pracuje s farbami, tvarmi alebo osvetlením.
Dobre vyriešená koncepcia kancelárskej budovy ponúka v interiéri široké možnosti využitia. Na fotke priestor firmy Profesia v budove Pribinova 19 (Panorama Business II), ktorý zvíťazil v súťaži Office Roka 2017.
Základ pravouhlých tvarov kancelárskych budov pritom tvorí takzvaný gridový alebo modulový stĺpový systém, ktorý je definovaný jednotným rozpätím stĺpov. Zvolené rozpätie potom ovplyvňuje nielen vizuálne prvky ako šírku okien, ale má dopad napríklad aj na efektívnosť využitia garážových miest. Do tohto gridu sa potom umiestňujú ďalšie štruktúrne prvky, vďaka čomu je možné dosiahnuť veľmi flexibilný a prispôsobiteľný základ budovy.
2. Fasáda
Fasáda je spolu so vstupnou lobby prvkom, ktorý kriticky vplýva na to, aký dojem z budovy majú jej návštevníci, ale aj ľudia pohybujúci sa v okolitých uliciach. Fasády sú najexponovanejšou časťou budovy, a preto sa stávajú najčastejším predmetom debát o použitých materiáloch, miere presklenia či celkovom dojme z tej-ktorej kancelárskej štvrti.
Zaujímavé riešenia fasády nájdeme aj v Zuckermandli. Na fotke centrála ČSOB, jedna z najzelenších budov na Slovensku s certifikátom BREEAM na úrovni Excellent.
Fasáda je dôležitá nielen z pohľadu štruktúrneho, ale aj z pohľadu finančného: tvorí až 30% celkových stavebných nákladov. Jej nákladovosť, a teda aj konečná podoba potom závisí hlavne od toho, čo si môžu dovoliť budúci nájomcovia budovy. Pre developera je preto dôležité hľadať riešenia, ktoré dobre vyzerajú, ale ktoré budú pre jeho klientov predstavovať akceptovateľné náklady.
3. Vstupná lobby
Pre okoloidúcich je vstupná lobby po fasáde druhým prvkom určujúcim vzhľad každej administratívnej budovy. Ak sa developerovi podarí dať fasáde a lobby svoj výnimočný charakter, vniesť do dizajnu jedinečnosť a identitu, budova môže byť atraktívna aj po 10-15 rokoch používania – a to je v komerčnom developmente veľmi dôležité, keďže zmluvy s nájomcami sa uzatvárajú na dlhé obdobia a ich spokojnosť závisí vo veľkej miere aj z reprezentatívnosti priestorov prvého kontaktu s návštevami.
Identita vstupnej lobby je pre každú budovu mimoriadne dôležitá. Takto architekti vyriešili vstupný priestor Pribinova 19 (Panorama Business II), kde sídli aj firma Johnson Controls International umiestnená v prvej desiatke Office Roka 2017.
Lobby je centrálnym identifikujúcim prvkom budovy – jednak na prvý pohľad dáva tušiť celkový štandard budovy, ale tiež poskytuje komfort v podobe vybavenosti recepciou a službami. Dobrá administratívna budova by preto mala vždy disponovať kvalitne spracovaným vstupným priestorom, ktorý sa používa intuitívne (teda hlavný vstup vedie z hlavnej a nie bočnej ulice) a v ktorom majú návštevníci pohodlný prístup k najčastejšie využívaným prevádzkam, akými sú kaviarne pošta, prípadne iné služby, ktoré zamestnanci v daných budovách denne využívajú. Ak teda o tvaroch budovy platí, že sa podriaďujú efektivite využitia priestoru, pri lobby je naopak dôležitá identita, charakter a nadčasovosť dizajnového spracovania.
4. Šírka traktov a efektívnosť jadra
S pravidelnosťou tvarov a gridovým členením kancelárskych budov úzko súvisí zaužívaný systém traktov, teda funkčných častí priestoru. Najčastejšie sa budovy navrhujú v trojtraktoch alebo päťtraktoch. Napríklad v päťtraktovom systéme sa po obvode budovy nachádzajú kancelárie, potom smerom k stredu chodba a nakoniec takzvané jadro s výťahmi, rozvodmi a únikovými cestami. Od jadra na druhú stranu je budova symetrická, čím vzniká dokopy päť sekcií alebo traktov.
Šírka traktov má výrazný vplyv nielen na pocit z pohybu v budove, ale opäť aj na efektívnosť využitia priestoru. To je zároveň dôvodom pre konvenčné využívanie základných traktových štruktúr – ak sa od nich developer odkloní, riskuje zvýšené náklady a zhoršenú použiteľnosť.
Na základných rozmeroch budovy záleží. Pri správnych proporciách je interiér efektívny aj atraktívny, ako napríklad tieto priestory firmy BauMit v Zuckermandli.
Veľký význam má aj optimálne využitie jadra – čím je budova vyššia, tým väčšie jadro potrebuje, lebo doň treba zmestiť viac výťahov a únikových ciest. Zároveň potrebuje silnejšie stabilizačné prvky, ktoré takisto ukroja s využiteľného priestoru. Kombinácia týchto faktorov vedie k tomu, že zvyšovaním budovy efektivita priestoru klesá, a preto je veľmi dôležité, aby sa obchodnícke tímy radili s projekčnými a hľadali spolu riešenia, ktoré dávajú zmysel využiteľnosti priestoru pre klientov a v neposlednom rade i investičný zmysel.
Vlastnosti dobrých kancelárií
Aby sa prenájom kancelárie oplatil developerovi aj nájomcovi a zároveň bol priestor v budove zamestnanecky atraktívny, musí byť postavený na prispôsobiteľnosti a správne zvolených technológiách. Kľúčové sú pritom tieto štyri vlastnosti.
1. Funkčnosť
Kancelársky priestor by mal za každých okolností slúžiť svojmu užívateľovi. To, čo môže vyzerať dobre na papieri, nemusí byť nevyhnutne dobrým riešením v každodennej praxi. Jedným z príkladov je otázka využiteľnosti priestoru medzi fasádou a nosnými prvkami. Umiestnenie nosných prvkov na fasáde alebo blízko nej síce nie je úplne ideálne z pohľadu šetrenia nákladov, keďže statika umožňuje posunúť fasádu od posledných stĺpov smerom von a získať tak priestor navyše. Na druhej strane je však priestor medzi fasádou a nosným prvkom často hluchým miestom. V konečnom dôsledku tak klientovi viac pomôže papierovo menej efektívne riešenie.
Na funkčnosť vplýva vo veľkej miere aj voľba základných parametrov popísaných vyššie: tvar budovy, veľkosť jadra alebo šírka traktov sa premieta do toho, ako ľudia budú priestory používať, koľkí sa do nej zmestia aj ako sa v nej budú cítiť. Preto je vždy nevyhnutné prihliadať na detaily a myslieť na to, čo je iba prvoplánovo atraktívne a čo zas dlhodobo funkčné a prospešné pre klienta. Bez dlhoročného know-how sa tu developer nezaobíde.
Funkcia a estetika sa v dobrej kancelárii nevylučujú. Takto vyzerajú priestory EY v Zuckermandli, víťaz Office Roka 2017 v kategórii Kancelária ako DNA firmy.
2. Flexibilita
Dobrá administratívna budova musí byť vždy pripravená na zmeny – či už na úrovni usporiadania priestoru existujúceho nájomcu, alebo na úrovni výmeny samotných nájomcov. Myslieť o krok vpred sa vypláca: zapracovať do budovy všetky konvenčné technológie, ktoré by budúci klienti mohli vyžadovať alebo počítať s nárastom počtu pracovných miest v prípade expanzie firmy predstavuje pre developera veľkú výhodu. Jednak znižuje svoje riziko, že zmeny v budove znemožnia jej užívanie, jednak riziko pre nájomcov, ktorí sa nemusia obávať, že pre zmeny vo firme budú musieť meniť aj budovu, v ktorej sídlia.
Paradoxne práve používanie konvenčných technológii a modulárnych systémov vedie k najvyššej flexibilite: skúsení developeri vedia, na čom firmám záleží a dokážu im tak pripraviť zázemie, vďaka ktorému si firmy môžu byť isté, že majú slobodu v rozhodovaní o tom, ako bude priestor vyzerať.
3. Efektívnosť
Jedným z najdôležitejších faktorov pri rozhodovaní o nových kancelárskych priestoroch je pre firmy nákladovosť – najväčšiu úlohu zvyčajne zohráva pomer ceny a kvality, a teda otázka čo vie budova vo svojej cenovej kategórii ponúknuť. Zároveň si však spoločnosti čoraz viac všímajú dizajn samotných priestorov.
Výstavba budovy Westend Plazza, jedinej na Slovensku, ktorá spĺňala štandardy pre sídlo Európskej liekovej agentúry (EMA).
Úlohou developera je spolu s klientom hľadať správny balans medzi peknými a úspornými riešeniami. To chápu aj klienti samotní, ktorí sú dnes ochotní ustúpiť zo svojich zaužívaných požiadaviek napríklad na dobu nájmu alebo výšku nájomného, ak to pre nich znamená atraktívnejší priestor. Dovnútra korporácie tak vykážu rozumné náklady, ale zároveň získajú atraktívny a moderný priestor pre svojich kvalitných zamestnancov, ktorých na trhu postupne ubúda.
4. Výkon
O správnej funkcii administratívnej budovy nerozhodujú len architektonické východiská, ale aj voľba infraštruktúry a technológií, ktoré sa starajú o jej hladký chod. Celá budova tvorí jeden veľký ekosystém vzťahov, ktoré je potrebné rešpektovať – voľba fasády napríklad súvisí s tým, aké je potrebné chladenie alebo vykurovanie. Spektrum technológií využívaných v administratívnych budovách je pritom naozaj široké – od základných systémov nútenej výmeny vzduchu až po meranie CO2 a vlhkosti vo vzduchu. Ich použitie závisí od podmienok, v ktorých budova funguje, ale aj od nárokov a finančných možností nájomcov.
Kľúčom je vybrať do budovy také riešenia, ktoré jednak zvládnu jej výkonové nároky, a jednak nespôsobia zamestnancom diskomfort. Ak sa totiž projekčnému tímu nepodarí vybaviť budovu adekvátnou technikou, môže dôjsť ku komplikáciám a budova sa stáva nepohodlnou alebo dokonca nezdravou. Medzi bežné problémy patrí napríklad poddimenzovaný systém chladenia, únava z nesprávne zvolených či zle umiestnených zdrojov svetla, alebo tzv. “pocit studených nôh”, ktorý nastáva v prípade, keď vzduchotechnika nezvláda dofúknuť teplý vzdych k podlahe. Cit pre detail je tu mimoriadne dôležitý – drobnosti vedia spraviť veľký rozdiel.
Efektívna kancelária nemusí byť nevkusná. V dobre nastavenej budove sú možnosti nekonečné – napríklad aj pre zelené steny, ako je táto v priestoroch Five Star Offices v Zuckermandli.
Hoci je pre návrh funkčnej a úspešnej administratívnej budovy potrebné oveľa viac než len držať sa týchto princípov, týchto osem bodov slúži ako osvedčené východiská. Vytvárajú pôdu pre hľadanie nových riešení, ale zároveň sa držia tradičných hodnôt efektivity a konkurencieschopnosti. Odklon od týchto princípov často znamená pre budovu istý spôsob hendikepu, neznamená to, že by developeri nevedeli prinášať nové a lepšie riešenia.
