Nedostatok bytov na trhu, rastúce ceny nehnuteľností a minimálny dosah mesta na reguláciu týchto javov. Tri problémy, ktoré by mohli pomôcť vyriešiť štátom alebo mestom vlastnené nájomné byty s regulovaným nájmom. Tých je v Bratislave momentálne veľký nedostatok a aj v dôsledku toho sa stáva hľadanie cenovo dostupného bývania náročnou úlohou.
Nástroj na reguláciu cien
Vo svete je mestom regulovaný nájom štandardnou súčasťou bytovej politiky mesta. V susednej Viedni mesto vlastní takmer tretinu celého bytového fondu a ďalšiu tretinu nepriamo ovplyvňuje cez dotácie a spoločné projekty s developermi. Výsledkom je priamy dosah vedenia mesta na dostupnosť bývania.
V praxi to okrem dostupnejších nehnuteľností znamená, že bývanie v prenajatom byte je oveľa bežnejšie ako v Bratislave. Výhodné podmienky, nižšie ceny oproti komerčnému nájmu a nájomné zmluvy na desiatky rokov znamenajú, že život „v podnájme“ má viac výhod, ktoré pre niektorých ľudí prevážia nad rozhodnutím kúpiť nehnuteľnosť.
„Viedeň je mesto, na ktoré mnohí poukazujú ako na vzor v nájomnom bývaní,“ konštatuje Juraj Suchánek, výkonný riaditeľ Inštitútu urbánneho rozvoja – občianskeho združenia, ktoré spája rôzne profesie pôsobiace v oblasti rozvoja mesta a tvorby krajiny. „Ani tá sa do dnešnej situácie s vysokým podielom regulovaného nájomného bývania nedostala za pár rokov. Naopak, ide o výsledok desaťročí realizovanej bytovej politiky.“
Koľko bytov chýba?
Celkový nedostatok bytov spojený so zdĺhavým povoľovacím procesom výstavby v Bratislave tlačí na ceny nehnuteľností. Čiastočným riešením by mohol byť práve regulovaný prenájom. Mesto však momentálne nemá dostatok bytov, aby pokrylo dopyt všetkých záujemcov. Iba približne jedno percento zo všetkých bytov v hlavnom meste tvoria mestské nájomné byty. Takýmto pomerom voči súkromnému sektoru nemá žiadny dosah na ceny nehnuteľností.
„V rámci Koncepcie mestskej bytovej politiky, ktorú schválilo mestské zastupiteľstvo, sa uvádza zámer rozšíriť bytový fond vo vlastníctve mesta o päťtisíc bytov do roku 2030,“ pokračuje Juraj Suchánek. Majú byť určené pre ľudí s povolaniami, ktoré sú pre Bratislavu potrebné a bez ktorých by sa mesto nezaobišlo. „Uvažuje sa o prioritnom využití napríklad pre učiteľov, zdravotné sestry, pracovníkov mestskej polície a podobne,“ dodáva.
Uchádzači by mali spĺňať rôzne kritériá na základe povolania, veku či výšky príjmu, a z prenájmu by im mali vyplývať aj isté povinnosti. Napríklad vo Viedni sú nájomníci povinní sa prihlásiť na trvalý pobyt, vďaka čomu mesto získava prostriedky prostredníctvom daní.
Spolupráca s developermi
Pre inšpiráciu, ako rýchlo navýšiť bytový fond bez výrazných nárokov na rozpočet mesta či štátu, sa opäť stačí pozrieť do Viedne. Jej vedenie je pri rozvoji mimoriadne aktívne, developerovi poskytne pozemky s jasne regulovanou výstavbou a po ukončení realizácie projektu developer na oplátku poskytne mestu časť bytov.
„Tento model je v Bratislave zatiaľ iba v štádiu úvah, problémom je málo vhodných pozemkov vo vlastníctve mesta. Vhodnejšia sa javí cesta zmien územného plánu,“ vysvetľuje Juraj Suchánek. „Mesto pracuje s myšlienkou, že vďaka zmene územného plánu môže developer počítať s vyšším ziskom z možnosti výstavby a predaja väčšieho množstva bytov. Práve preto chce mesto takéto zmeny povoliť len v prípade, ak sa developer zaviaže poskytnúť podiel z takého zisku vo forme bytov.“
Pri plánovaní zmien územného plánu, ktoré by priniesli tieto možnosti výstavby, však treba myslieť aj na dodatočnú infraštruktúru vo forme komunikácií a občianskej vybavenosti. Podľa Suchánka by mala byť táto infraštruktúra financovaná z povinného poplatku za rozvoj, ktorý platí developer mestu za každý postavený štvorcový meter.
Proti sa stavajú miestni
Tento rok oznámilo vedenie magistrátu plány na výstavbu nájomných bytov v rôznych častiach Bratislavy, napríklad v ružinovskej štvrti Prievoz. Napriek otvorenému dialógu a ústretovému prístupu zo strany predkladateľov zámeru, ktorí pristúpili k viacerým kompromisom v prospech obyvateľov mestskej časti, nakoniec pre ich odpor mesto od plánu upustilo.
Do bytov sa pritom nemali nasťahovať sociálne neprispôsobiví obyvatelia, mali byť určené práve strednej vrstve potrebnej na zabezpečenie chodu mesta – učiteľom či mestským policajtom. Ako teda ľudí presvedčiť, že nájomné byty by vo svojom okolí mali vítať, a nie stavať sa proti nim?
„Ešte nedávno by sme mohli povedať, že by pomohla lepšia komunikácia mesta s obyvateľmi. V prípade Prievozu ale prebehla rozsiahla participácia,“ hovorí Juraj Suchánek. Riešením môže byť podľa neho ešte intenzívnejšia komunikácia, alebo naopak sebavedomejšie mesto, ktoré bude dôslednejšie presadzovať verejné záujmy pred záujmami časti verejnosti, najmä susedov.
Mesto napokon lokalitu prehodnotilo a momentálne hľadá iný vyhovujúci projekt. Podľa Suchánka by však magistrát mal problematiku vnímať s ohľadom na všeobecný prospech. „Takto v skratke to môže znieť radikálne, ale vždy bude existovať skupina občanov, ktorej sa niečo nepáči. Na druhej strane ale musí byť sebavedomé mesto, ktoré vie povedať a vysvetliť, kedy je potrebné uprednostniť verejný záujem pred záujmom časti verejnosti. Aj o riešení týchto rozporov je komunálna politika,“ uzatvára.
