Desiatky budov, stovky zamestnancov a tisíce ľudí, ktorí ich priestory denne navštevujú za účelom práce či relaxu. Správcovská spoločnosť Danube Facility Services má „pod palcom“ chod najväčších kancelárskych, rezidenčných aj multifunkčných budov v Bratislave. Jej riaditeľ Ľuboš Horyl hovorí, že technológie a inovácie so sebou priniesli zmenu a vďaka nim už ani údržbár nevyzerá ako pán v montérkach s kliešťami, na akého sme boli zvyknutí.
V Bratislave je množstvo rôznych administratívnych budov, či už nových, alebo starých. Ako pocíti zamestnanec rozdiel v tom, ako je budova spravovaná?
Ide najmä o komfort, ktorý dokáže poskytnúť budova s pravidelnou údržbou, a to nielen predpísanou ale predovšetkým preventívnou. Pri správe budov sa snažíme dohodnúť s vlastníkom na tom, aby bol náš tím dedikovaný len pre túto konkrétnu budovu. Len vtedy dokážeme ako správca reagovať promptne na všetky udalosti, ktoré znižujú užívateľský komfort. Takisto dokážeme zosúladiť aj také činnosti ako je odvoz smetí či napríklad čistenie lapačov tukov tak, aby bol vplyv na užívateľov budovy minimálny. Aby ste dosiahli tento cieľ, s budovou musíte jednoducho „žiť“.
V centre Bratislavy je množstvo historických budov a víl, ktoré sú prerobené na kancelárie. Ich pridanou hodnotou je určite dizajn a atmosféra. Akými nedostatkami trpia?
Pri starších budovách je dobré zozačiatku vedieť, do čoho nájomca ide, s akým štandardom môže počítať. Určite sú pekné, väčšinou sa nachádzajú v centre mesta, ale technicky nie je možné vybaviť ich technológiami ako pri nových budovách. Cenou za lokalitu je vyššia poruchovosť funkcií budovy, nižší štandard s obmedzenými možnosťami na nápravu.
Aká je teda vaša úloha ako správcu budovy?
Tak ako architekt zodpovedá za dizajn, projektant a stavebník za funkcionalitu či kvalitu realizácie stavby, my sme zodpovední za prevádzku a užívateľský komfort. Zabezpečujeme odvoz odpadu, servis technológií, opravujeme poruchy, zodpovedáme za bezpečnosť prostredia. Pri nových projektoch sme veľmi radi, pokiaľ máme možnosť pripomienkovať budovy už v projektovej fáze. Často sú to požiadavky, ktoré nezvyšujú rozpočet stavby, no v budúcnosti podstatne zjednodušia prevádzku. Ako príklad môžem uviesť odpadové hospodárstvo.
Ako vyzerá bežný deň vášho zamestnanca?
Keď sa pozriete na katalóg funkcií v našej spoločnosti, nájdete tam 40 pozícií. Od výkonných pracovníkov ako sú technici údržby rôznych profesií, revíznych a servisných technikov, upratovačky, dispečerov, administratívnych pracovníkov až po manažérov. Takisto pracovný čas je rôzny, od klasického pracovného týždňa až po 12-hodinové smeny v režime 24/7. Niekto začína deň v kancelárii, niekto za počítačom na dispečingu, iný v technickej miestnosti pri preventívnej kontrole, ďalší za umývacím strojom. Rozsah činnosti je naozaj široký.
Inovácie v pracovnom prostredí sú jednou z priorít pre zamestnávateľov. Ako sa na ne pozeráte z pohľadu správy? Nie sú náchylné na poruchy, nekomplikujú vám život?
Je to trend, ktorý je nezvratný aj v oblasti správy budov, už teraz je súčasťou našej práce. Musím skonštatovať, že aj náš technik či údržbár už nevyzerá ako pán v montérkach s opaskom s náradím, ale skôr ako „IT-čkár“ s tabletom v ruke. Svet sa vďaka technológiám mení a naše odvetvie nie je výnimkou. Je logické, že inovácie predstavujú zvýšené nároky na údržbu. Čo je v našom prípade dôležité, nestačí byť len vizionárom. Niektoré IOT novinky je potrebné implementovať citlivo so zreteľom na zachovanie optimálnej prevádzky budovy. Ako príklad môžem uviesť inovácie, vďaka ktorým si môže každý nastaviť teplotu v kancelárii cez mobilnú aplikáciu. Čím viac ľudí má prístup k nastavovaniu teplôt, tým skôr príde k opotrebovaniu a v konečnom dôsledku k poruche technológií pre časté štarty. Takýto spôsob regulácie teploty je zároveň oveľa nákladnejší na spotrebu médií ako regulovaný setup.
Je aj príklad inovácií či smart technológií, ktoré vašu prácu uľahčujú?
Napríklad inteligentné systémy sledujúce osvetlenie snímajú počet ľudí a podľa toho nastavujú intenzitu osvetlenia, aj s ohľadom na denné svetlo. Ide o technológiu, ktorá je síce nákladnejšia na investíciu, no v dlhodobom ponímaní šetrí energiu. Vhodné sú aj zelené technológie, ktoré vyplývajú z legislatívy a ktorým sme sa už prispôsobili.
Ktorá budova z vašej správy je najmodernejšia a najinovatívnejšia? Sú v nej nejaké výzvy, ktorým čelíte?
Určite spomeniem administratívne budovy Landererova 12, Pribinova 19 či Klingerka. Všetky sú pomerne nové a majú viacero moderných technológií. Spomenul by som napríklad chladenie trámami. Vidím v tom najmä efekt nižšej spotreby a vyššej efektívnosti, vyššieho tepelného komfortu. A v neposlednom rade dlhšej životnosti a možnosti úspory spotreby médií, ktorá bude pri rastúcich cenách energií stále výraznejšia. Takáto investícia sa klientom vráti.
Okrem administratívnych budov spravujete aj multifunkčné objekty, napríklad nákupné centrum Eurovea. Koľko ľudí sa denne podieľa na jeho správe?
Ak nepočítam dispečing v režime 24 hodín denne 7 dní v týždni, počas dňa vrátane víkendov je v objekte viacero údržbárov a počas pracovného týždňa aj manažérov tak, aby bola zabezpečená zastupiteľnosť v každom čase. Okrem toho máme systém pohotovosti, takže aj keď sa niečo pokazí večer alebo neskoro v noci, údržbár vie byť rýchlo na mieste. Kým nejde o havarijný stav, údržbu väčšinou vykonávame v noci. Návštevníci kina si mohli po neskorých premietaniach všimnúť, že k opravám a servisu pristupujeme až po zatvorení centra. Preferujeme vlastných zamestnancov predovšetkým kvôli zastupiteľnosti pre prípady čerpania dovoleniek, práceneschopnosti a podobne. Toto nám zabezpečí vyšší štandard správy a prevádzky. Hoci sa to môže odraziť vo výške nákladov, naši klienti sú ochotní si priplatiť, pretože vedia, že nezvládnutá správa ich môže stáť oveľa viac.
Aká je napríklad vaša rýchlosť reakcie pri zaseknutí výťahu?
Vyslobodenie osôb realizujeme internými zamestnancami, takže počas normálneho pracovného času to zaberie desať až pätnásť minút, v noci počas pohotovosti to trvá okolo pol hodiny. Zároveň máme zmluvy s výťahovými spoločnosťami, ktoré majú svojich zamestnancov nablízku, takže problém vedia rýchlo vyriešiť. V prípade havárie, kde sa vyžaduje veľmi skorá akcia (napr. porucha vodovodného potrubia), spolupracujeme aj s SBS službou. Vedia byť prví pri príčine havárie (napr. pri uzávere vody), čím výrazne vieme eliminovať spôsobené škody. Aj toto sú pridané hodnoty zahrnuté v našej práci.
Ako ovplyvnila pandémia vaše pôsobenie? Zmenili sa nároky nájomcov po návrate zamestnancov do kancelárií?
Už počas vrcholiacej pandémie sme zabezpečovali upratovanie a dezinfekciu priestorov pre väčšinu našich klientov. Naši zamestnanci mali zabezpečené všetky ochranné a dezinfekčné prostriedky aj v čase, keď išlo o nedostatkový tovar. Keď sa u nájomcu objavil niekto pozitívny, zo dňa na deň sme zabezpečili dezinfekciu celého priestoru. Momentálne máme pri čistení a dezinfekcii priestorov stále ‚pandemický režim‘, to znamená, že týmto činnostiam venujeme zvýšenú pozornosť a starostlivosť.
V rámci Eurovea City bude pod vašu správu spadať aj prvý slovenský mrakodrap. Ako sa pripravujete na túto výzvu?
Zatiaľ iba „mentálne“, keďže jeho dokončenie je naplánované na rok 2023. Predtým nás ešte čaká druhá časť obchodného centra Eurovea. Verím, že zúročíme skúsenosti, ktoré sme nazbierali a stále zbierame z iných výškových bytových domov v Bratislave a ich správu zvládneme.
