Rast cien nehnuteľností sa nezastavil ani v roku 2020. Koncom roka bola priemerná cena za štvorcový meter v Bratislave na úrovni 2 642 eur, pričom odborníci predpokladajú rast aj tento rok. Môže za to nedostatok bytov v ponuke, dlhé povoľovacie procesy a dopyt, ktorý výrazne neklesol ani po nástupe pandémie. Juraj Suchánek z Inštitútu urbánneho rozvoja vysvetľuje, ako proces výstavby urýchliť a kedy by sa mohlo stať bývanie v Bratislave dostupnejším.
Tempo výstavby nových bytov v Bratislave ani zďaleka nestíha pokryť dopyt.
Napriek pandémii, ekonomickej kríze a zmenách na trhu práce, ktoré umožnili viacerým ľuďom pracovať z domu, ceny nehnuteľností v Bratislave naďalej stúpajú. Prečo sú „imúnne“ voči spomínaným faktorom?
Bývanie je jedna zo základných potrieb. Žiaľ, počet bytov na tisíc obyvateľov je v Bratislave výrazne nižší, ako priemer v ostatných hlavných mestách krajín Európskej únie. Tempo prírastkov nových bytov je veľmi nízke, čo je spôsobené viacerými faktormi. Ak sa neudejú zásadné zmeny v legislatíve a v územnom pláne hlavného mesta, tento stav sa tak rýchlo nezmení. Práve nedostatočná ponuka a vysoký dopyt vplývajú na rast cien bytov. Nakoľko zmena týchto faktorov v krátkodobom časovom horizonte nie je reálna, ceny bytov v Bratislave klesať nebudú.
Juraj Suchánek. Zdroj: Archív J. Suchánka
Koľko bytov v Bratislave pribudlo v roku 2020, a koľko ich pribudne tento rok?
Sumárne údaje za minulý rok ešte nemáme k dispozícii. V roku 2019 sa ale kolaudovalo 3 340 bytov, z toho 502 bytov v rodinných domoch. V minulom roku predpokladáme nižší počet skolaudovaných bytov a rovnako aj nižší počet stavebných povolení. Pomerne alarmujúci fakt je, že magistrát hlavného mesta vydal v roku 2020 záväzné stanoviská len na približne dvetisíc bytových jednotiek vrátane bytov v rodinných domoch. Keďže ide o prvý krok v povoľovacom procese, môže to znamenať vážne spomalenie výstavby v ďalších rokoch.
Akým tempom by mala napredovať výstavba a na trhu pribúdať nové byty, aby sa zlepšila dostupnosť bývania v Bratislave a tým pádom klesli ceny bytov?
Na pokles cien bytov by bolo potrebné tempo výstavby výrazne zrýchliť. Bolo by potrebné kolaudovať ročne minimálne päťtisíc bytov, aby sme sa za desať rokov dostali na podobný priemerný počet bytov na tisíc obyvateľov, aký je v ostatných hlavných mestách krajín EÚ. A to za predpokladu nezmeneného počtu obyvateľov mesta.
Prečo je súčasný stavebný zákon nastavený zle, a prečo potrebujeme nový?
Súčasný stavebný zákon je z roku 1976 a bol viac ako 40-krát novelizovaný. Spolu s ďalšou súvisiacou legislatívou postupom času vzniklo tak komplikované právne prostredie, že povolenie bytovky trvá v Bratislave roky. Na začatie jednej stavby je potrebných niekoľko samostatných a po sebe idúcich konaní. Tento proces, pri ktorom sa vo veľkej miere opakujú účastníci konaní, ako aj ich námietky, trvá neprimerane dlho. Svoju úlohu zohráva aj vysoký vplyv komunálnej politiky, ktorá sa rôznymi formami premieta do naťahovania – niekedy až do obštrukcií – pri územných a stavebných konaniach. Činnosť stavebných úradov vykonávajú v Bratislave jednotlivé mestské časti ako prenesený výkon štátnej správy. Aj keď v zmysle legislatívy by mali konať odborne a apoliticky, prax ukazuje iné.
Prieťahy a zdĺhavé povoľovacie procesy navyšujú ceny nehnuteľností.
Ako fungujú stavebné úrady v Bratislave?
V mnohých prípadoch sú v konaniach na stavebných úradoch prieťahy alebo obštrukcie, pri ktorých sa od stavebníkov požadujú také podklady, vyjadrenia či stanoviská, na ktorých vyžiadanie nemá stavebný úrad nárok. Tieto problémy potvrdzuje aj 136 upozornení a protestov prokurátorov týkajúcich sa činnosti stavebných úradov. Každé takéto upozornenie alebo protest poukazuje na porušenie stavebného zákona alebo iných všeobecne záväzných právnych predpisov zo strany stavebného úradu. Špecifikom Bratislavy a Košíc je dvojúrovňová samospráva, čo oproti okolitým obciam predlžuje povoľovací proces o získanie záväzného stanoviska mesta.
Na čo by nový Stavebný zákon nemal zabúdať?
Stavebný zákon je komplikovaný zákon, pri ktorom je potrebné popri základných požiadavkách na stavby rešpektovať aj zákonné požiadavky dotknutých orgánov a osôb. Nová legislatíva musí dbať na to, aby boli zákonné práva v povoľovacom procese dostatočne rešpektované. Mimoriadne kvalitne musí byť nastavený aj proces riešenia rozporov pri povoľovaní výstavby.
Ako by sa mali zmeniť princípy územného plánovania, aby bol proces výstavby pružnejší a rýchlejší?
Územné plánovanie je originálna kompetencia obce. Pre Bratislavu je dôležité, aby legislatíva jasne určovala povinnosť priebežne vyhodnocovať aktuálnosť územného plánu a potreby zmien. Tejto oblasti sa mesto v minulosti venovalo nedostatočne, čo dnes aj samo konštatuje v Koncepcii mestskej bytovej politiky. Práve kvalitná analýza potrieb umožňuje mestu efektívne pracovať na zmenách a doplnkoch územného plánu a aj ich priebežne prijímať. Nová legislatíva by preto mala priniesť aj zrýchlenie v tejto oblasti.
Dostupnejšie bývanie pre mladých či rodiny s deťmi ponúka v Bratislave iba pár developmentov.
Kedy by podľa vás mohli navrhované zmeny prejsť do praxe a priamo ovplyvniť dostupnosť bývania v Bratislave rozšírením ponuky bytov v hlavnom meste?
S ohľadom na zásadné zmeny v pripravovanej legislatíve potrvá podľa môjho odhadu minimálne do januára 2023, kým legislatíva nadobudne účinnosť – a to aj v tom prípade, že bude schválená tento rok. Až následne bude možné povoľovať byty rýchlejšie ako dnes. Stále je pred nami pomerne dlhý časový horizont, kým sa navrhované zmeny prejavia vo vyššej dostupnosti bývania v hlavnom meste.
Ako sa môže bežný obyvateľ Bratislavy, ktorý sa zaujíma o túto situáciu a nie je mu ľahostajná, zapojiť do diania okolo zlepšovania povoľovacích procesov v meste?
Základným dokumentom pre mesto a jeho obyvateľov je územný plán. Ak dnes vieme, že plôch na výstavbu bývania máme málo, alebo sú reálne nevyužiteľné, mali by sa občania pýtať, ako bude postupovať samospráva v tejto oblasti. Aké zmeny a doplnky sa pripravujú a ako prispejú k zrýchleniu tempa bytovej výstavby v meste.
