Od 1. apríla 2025 nadobudne na Slovensku účinnosť nový stavebný zákon, ktorý prináša zásadné zmeny v oblasti výstavby a povoľovacích procesov. Jeho hlavným cieľom je zrýchliť a zjednodušiť stavebné konania, no zároveň kladie väčší dôraz na zodpovednosť projektantov a stavebníkov. O konkrétnych zmenách, ktoré prináša, hovorí Ing. Juraj Suchánek, výkonný riaditeľ Inštitútu urbánneho rozvoja.
Najvýraznejšie zmeny: Menej byrokracie, viac elektronizácie
Jednou z hlavných zmien, ktorú nový zákon prináša, je zjednodušenie povoľovacích procesov. „Hlavné zmeny oproti dnes platnému zákonu predstavuje redukcia počtu konaní a lehoty na vyjadrenia spojené s fikciou súhlasu po ich plynutí,“ vysvetľuje Juraj Suchánek. Doteraz bolo potrebné absolvovať samostatné územné a stavebné konania, čo celý proces predlžovalo. Po novom sa tieto konania spoja do jedného – konania o stavebnom zámere. Po ňom bude nasledovať už len overenie projektu stavby.
Ďalšou kľúčovou zmenou je prechod na elektronickú formu dokumentácie, čo by malo znížiť administratívnu záťaž a urýchliť komunikáciu medzi stavebníkmi a úradmi. „Pozitívom je, že dokumentácia by sa mala predkladať v elektronickej podobe. Aktuálne ale nie je zrejmé, či bude informačný systém v potrebnej miere funkčný už od apríla 2025. Zákon dáva možnosť predkladať dokumentáciu v papierovej podobe až do 31.3.2029,“ upozorňuje Suchánek.
Nové výzvy pre projektantov a stavebníkov
Nová legislatíva prináša aj zásadné zmeny v zodpovednosti za prípravu projektov. Získavanie stanovísk dotknutých orgánov, ako aj riešenie rozporov, sa presúva do fázy pred podaním konania o stavebnom zámere. „Zákon kladie väčšiu zodpovednosť na projektantov, nakoľko získavanie stanovísk dotknutých orgánov, vyjadrení dotknutých osôb a následné riešenie rozporov sa presúva pred samotné podanie konania o stavebnom zámere. Za túto fázu zodpovedá projektant, resp. stavebník,“ vysvetľuje Suchánek. Táto zmena by mala znížiť riziko prieťahov v samotnom povoľovacom procese.
Pre menších stavebníkov je zaujímavé aj zvýšenie maximálnej plochy drobných stavieb až na 50 štvorcových metrov. To znamená, že stavby ako garáže, altánky či záhradné domčeky môžu byť väčšie bez potreby náročnejšieho povoľovacieho procesu.
Čo prinesie nový stavebný zákon developerom a individuálnym stavebníkom?
Developeri aj individuálni stavebníci často čelia dlhým a komplikovaným povoľovacím procesom. Nový zákon by mal v tomto smere priniesť pozitívne zmeny. „Jasné lehoty na vydanie stanovísk s fikciou súhlasu pri ich prekročení a redukcia počtu konaní majú potenciál podstatne zrýchliť povoľovací proces. Vôbec po prvýkrát sa do zákona dostala aj určitá forma sankcie pre stavebný úrad, ak nedodrží zákonom stanovené lehoty. V takýchto prípadoch bude musieť úrad vrátiť žiadateľovi poplatok,“ upozorňuje Suchánek.
Na druhej strane, nový zákon podľa neho nerieši situácie, keď stavebný úrad koná obštrukčne alebo úmyselne predlžuje procesy. „Aj keď zriedka, aj dnes sa takéto prípady stávajú. Žiaľ, aj podľa nového zákona môže uplynúť aj rok, kým nadriadený orgán reálne zasiahne a v konaní sa bude pokračovať,“ dodáva.
Bude proces skutočne rýchlejší?
Cieľom novej legislatívy je výrazne zrýchliť povoľovací proces, no jej skutočný dopad sa ukáže až v praxi. „Zrýchlenie povoľovacieho procesu bude najmä pri menších projektoch a pri projektoch, ktoré budú kvalitne pripravené. Netreba ale zabúdať na skutočnosť, že časť procesu bude posunutá už pred samotné konanie. Pri väčších a komplikovanejších stavbách tak môže byť zrýchlenie celého povoľovacieho procesu menej citeľné,“ vysvetľuje Suchánek.
Otázkou zostáva, či sú všetci aktéri pripravení na zmeny, ktoré nový stavebný zákon prinesie. „Aj keď zákon je už známy, stále nie sú dokončené súvisiace vyhlášky. Tie budú napríklad upravovať aj to, čo presne má obsahovať projektová dokumentácia pri podaní žiadosti. V súčasných podmienkach sa tak projektanti, ako aj úrady oboznamujú s aktuálne dostupným zákonom, avšak bude nevyhnutné podrobne sa oboznámiť aj týmito vyhláškami. Predpokladám, že nábeh novej stavebnej legislatívy do praxe tak bude náročnejší,“ upozorňuje Suchánek.
Vyrieši nový stavebný zákon nedostatok bytov v Bratislave?
V Bratislave je situácia na trhu s nehnuteľnosťami špecifická, keďže ide o mesto s najväčším počtom chýbajúcich bytov na Slovensku. Vysoký dopyt a nedostatočná ponuka spôsobujú, že ceny stúpajú vyššie a pre mnohých záujemcov o vlastné bývanie sú nedostupné.
„V Bratislave je špecifickým problémom pomaly aktualizovaný územný plán, ktorý striktne reguluje funkcie a tým aj možnosť vzniku bytov v daných územiach. Samotný nový stavebný zákon tak v Bratislave nebude mať veľký vplyv na riešenie problému s nedostatkom bytov. Vytvára ale predpoklady na rýchlejšie povoľovanie po prijatí nového územného plánu,“ uzatvára Juraj Suchánek.
