Keď sa uvažovalo o príchode Európskej liekovej agentúry (EMA) na Slovensko, bolo nutné vybrať jej priestory. Spomedzi 19 prihlášok sa z metropol nových členov EÚ dostala do užšieho finále jedine Bratislava s budovou Westend Plazza, ktorá dostala vynikajúce hodnotenie. Architekt Peter Moravčík (CBRE) bol súčasťou tímu, ktorý ju vyberal.
Príprava ponuky pre významnú európsku inštitúciu ukázala, že Bratislava dokáže ponúknuť budovy najvyššej kvality, ktoré sa vedia prispôsobiť aj špecifickým požiadavkám na kancelárie, verejné priestory, vybavenosť či veľké auditórium. Priestormi budovy Westend Plazza, v ktorej mala EMA sídliť, sme sa prešli s Petrom Moravčíkom.
Akú úlohu ste v procese výberu vhodnej budovy pre EMA zohrali?
Boli sme súčasťou expertnej skupiny pod gesciou Ministerstva zdravotníctva v úzkej spolupráci s Ministerstvom zahraničných vecí a európskych záležitostí a ďalšími inštitúciami ako Úrad vlády, Štátny ústav pre kontrolu liečiv či agentúra SARIO. Popri nich tam bolo niekoľko subjektov z privátneho sektora pre plnenie expertných úloh. Naším spoločným cieľom bolo pripraviť konkrétnu, konkurencieschopnú ponuku Slovenskej republiky, spĺňajúcu kritériá EMA. Úlohou našej pracovnej skupiny bolo vyhodnotiť požiadavky EMA na budovu a sťahovanie, nájsť vhodný objekt a v spolupráci s developerom pripraviť koncept jej adaptácie pre potreby EMA. Naplánovať plynulé presťahovanie a umožnenie kontinuity fungovania agentúry.
Aké bolo pre vás ako človeka z privátneho sektora pripravovať takúto dôležitú ponuku v spolupráci so štátnymi inštitúciami?
Musím povedať, že som bol prekvapený, ako dobre bola slovenská prihláška pripravená. Veľa ľudí jej venovalo čas a bola veľmi kvalitná. Viem, že aj sám šéf EMA bol prekvapený, ako to Slovensko zobralo vážne. Keď si slovenská delegácia prišla pozrieť súčasné priestory agentúry, vyžiadala si samostatné stretnutie so Slovákmi pracujúcimi pre EMA. Urobili sme to ako jediná krajina.
Výber prebiehal v dvoch krokoch: najprv sme hľadali budovy, ktoré by vyhovovali požiadavkám EMA a potom sme sa pozreli na to, kedy svoju kapacitu vedia ponúknuť. V prvom kroku sme vybrali dve budovy, no dôležité bolo aj časové kritérium – stavba musela v čase sťahovania agentúry už stáť. Technicky a časovo zároveň nakoniec vyhovovala len Westend Plazza.
K prihláške sa zodpovedne postavil aj developer JTRE – príprave venovali tiež veľa energie a našli sme v nich zodpovedného partnera. Boli pripravení a ochotní pozastaviť niektoré procesy na stavbe či prenajímanie priestorov, len aby sa vytvoril časový priestor pre rozhodnutie EMA.
Ponúka Bratislava kvalitné budovy aj pre európske inštitúcie?
Rozhodne áno. Práve za kvalitu ponúkanej budovy bola slovenská ponuka pre EMA vysoko hodnotená. Budova spĺňala všetky očakávania. Na rozdiel od iných štátov sme ponúkali budovu vo výstavbe, čo iní ponúknuť nevedeli, keďže EMA sa rozhodovala na poslednú chvíľu. Podľa úzu EÚ by sa mali inštitúcie sťahovať aj do nových členských štátov, aby boli rovnomerne rozmiestnené. Preto bola Bratislava vnímaná ako jeden z najhorúcejších kandidátov. Pre EMA bola tiež výrazne výhodnejšou možnosťou z hľadiska nákladov na prevádzku. Táto efektívnosť bola však v konečnom dôsledku aj dôvodom prečo Bratislavu odmietli.
Liekovej agentúre prekážalo, že Bratislava je lacnejšia ako iné európske metropoly?
Body sme stratili kvôli postoju zamestnancov EMA. V dotazníku o tom, či by dali výpoveď v prípade, ak by sa EMA presťahovala na Slovensko uviedli, že s veľkou pravdepodobnosťou áno. Miera bola tak vysoká, že by to bola hrozba pre kontinuitu agentúry. Dôvod, prečo zaujali toto negatívne stanovisko bol z môjho uhla pohľadu v tom, že podľa legislatívy a koeficientov na výpočet miezd by zamestnanci prišli o značnú časť svojho zárobku. Pri presťahovaní sa z Londýna do Bratislavy by ich platy išli na polovicu. Nezazlievam im to, človek si dvakrát rozmyslí, či sa chce presťahovať do krajiny, kde by sa jeho zárobok znížil. Treba však pozerať aj na výdaje. Osobne vidím najväčšie sklamanie v tom, že Bratislava je vôbec takýmto spôsobom posudzovaná. Ľudia by nemali mať k Slovensku také predsudky, už dávno nie sme “ost-blok”.
Aké sú priestorové požiadavky takejto európskej inštitúcie?
Majú špecifické kritériá. Omnoho dôležitejšie ako náklady je zachovanie kontinuity prevádzky, dostupnosť lietadlom a iné soft-faktory ako hotelové a rezidenčné kapacity či kvalita zdravotnej starostlivosti. Chcú vedieť, ako rýchlo a ľahko sa k nim ich kolegovia zo zahraničia vedia dostať z letiska alebo hotela. Zaujímajú sa aj o podmienky pre svoje rodiny. Napríklad jednou z výhrad zamestnancov EMA bolo, že na Slovensku je málo anglických škôlok. Ja však verím, že ak by sa EMA pre nás rozhodla, určite by sa takáto vybavenosť vytvorila, kým by sa nasťahovala. Je jasné, že kapacity škôlok alebo obchodov zodpovedajú aktuálnemu dopytu, ak by sa však požiadavka trhu zmenila, prišli by aj nové služby.
Okrem toho boli všetky tieto výhrady len subjektívnymi kritériami – samotné rozhodnutie prebieha ako hlasovanie členských štátov EÚ, čiže konečný výber bol aj politickým rozhodnutím.
Aké boli požiadavky EMA na samotnú budovu sídla?
EMA neprišla so žiadnym detailným manuálom, ako má ich budova vyzerať, poskytli len prevažne technické požiadavky. Našou úlohou bolo zmapovať a vyhodnotiť ich súčasné sídlo a vytvoriť ponuku. Navštívili sme ich budovu, sledovali sme jej prevádzku, mali sme možnosť hovoriť s ich špecialistami. Tak sme zistili, či je možné budovu, ktorú sme ponúkali, adaptovať technicky, ekonomicky a ľudsky. V tomto nám developer vyšiel v ústrety, neváhali aj zapracovať do projektu požiadavku EMA na auditórium pre 300 ľudí. Toto nepatrí medzi štandardné komerčné požiadavky. Paradoxne, ani v súčasnom sídle takéto auditórium EMA nemá.
Ako mali vyzerať priestory pre zamestnancov?
Vzhľadom na to, že EMA pracuje s chránenými dátami, vo svojich priestoroch požadovala viac samostatných kancelárií, no chcela aj open space. Ale pozor, ak niekto na Slovensku povie open space, mnohí si predstavia obrovskú kanceláriu s radom stolov. Open space má pre EMA úplne iné, štedrejšie parametre. Každý zo zamestnancov mal mať k dispozícii v prepočte 20m2, to je nadštandardný priestorový komfort. Pre porovnanie, slovenské firmy poskytujú rádovo 10m2 na jednu osobu. Londýnske komerčné firmy sídliace v City často len 6 až 7m2.
Sú požiadavky na pracovné priestory v EÚ nejakým spôsobom štandardizované?
Viac-menej áno, hoci zladenie nezastrešovala žiadna inštitúcia. Bol to skôr postupný vývoj v kontexte globalizácie. Tu v Bratislave sa adaptovali najracionálnejšie požiadavky. Stalo sa to najmä kvôli tomu, že na Slovensko prišlo veľa zahraničných firiem.
Stáva sa spĺňanie náročných podmienok na úrovni EÚ štandardom? Sú kancelárske budovy na Slovensku a v zahraničí porovnateľné?
Rozhodne, dokonca v niečom ešte lepšie. Pamätám si na môj prvý projekt v Londýne. Kúpili sme budovu s povolením na prestavbu podľa londýnskeho štandardu, avšak my sme jej koncept aj tak prepracovali. A musím povedať, že táto budova je dnes o riadny kus ďalej ako ostatné porovnateľné. Zamestnancom prinášala väčší komfort. V Londýne napríklad nie je problém, že zamestnanec sedí od okna aj 15 metrov. U nás by ste trvalé pracovné miesto nemohli umiestniť viac ako 5 metrov od okna tak, aby zostal zachovaný aspoň minimálny podiel denného svetla kvôli správnemu biorytmu človeka. Napriek tomu je nájomné zlomkom oproti tomu, čo sa platí v Londýne alebo v Paríži.
Druhá dôležitá vec je, že slovenskí developeri sú aktívni. Máme tu hneď niekoľko silných hráčov, ktorí sa neboja stavať aj väčšie projekty bez toho, aby boli priestory zazmluvnené vopred. Ak by sme sa pozreli na Londýn, Berlín, ale aj Viedeň a ďalšie veľké mestá, veľa budov je tam spustených do výstavby až v momente, keď je zmluva s nájomcom podpísaná. Práve preto v čase, keď EMA potrebovala nájsť svoje riešenie, v iných krajinách nebolo možné ponúknuť to, čo na Slovensku. A to preto, že sa tam budovy týmto povedzme špekulatívnym spôsobom stavajú len výnimočne. Naopak, na Slovensku sme našli hneď niekoľko projektov, z ktorých tento bol najlepší.
Ako vyzerali ponuky iných krajín?
Ponúkali skôr adaptáciu existujúcich budov, kde riešenie nikdy nie je ideálne. Alebo ponúkali výstavbu budovy, pre ktorú by sa EMA musela sťahovať dvakrát. Teda najprv by musela prijať dočasné riešenie a až potom by sa mohla presťahovať do trvalých priestorov.
Z tohto uhla pohľadu budova Westend Plazza svojím mimoriadne flexibilným a efektívnym konceptom bola schopná splniť tieto požiadavky najlepšie. V našej ponuke pre EMA sme za Slovenskú republiku získali jeden z najvyšších počtov bodov za realitné riešenie. V kontexte všetkých východoeurópskych krajín, ktoré nepatria medzi staré členské štáty Európskej únie, sme boli najlepší.
Zástupcovia členských štátov EÚ na rokovaní v Bruseli Bratislavu nakoniec pre EMU nevybrali. V hodnotení sa hovorí napríklad o tom, že Bratislava nemá vhodné hotely a Slovensko nepovoľuje registrované partnerstvá. Na čom ešte záleží, keď si európska inštitúcia hľadá svoje miesto?
Diskutovaných bolo ešte mnoho iných vecí. Kritizovaná bola napríklad letecká dostupnosť bratislavského letiska s nedostatočnou frekvenciou spojov s európskymi metropolami. Zaráža ma to, lebo napríklad viedenské letisko je od miesta, kde stojí Westend Plazza, časovo rovnako ďaleko, ako je Heathrow od miesta súčasného sídla EMA. Pritom letiská sú porovnateľné z hľadiska frekvencie aj dostupnosti. Práve od európskych inštitúcií by som čakal, že hranice medzi štátmi nebudú hrať až takú rolu.
Zaujala liekovú agentúru lokalita Westend Plazza niečím konkrétnym?
Určite, atraktívna bola blízkosť pomerne veľkých plôch zelene na Patrónke. Z hľadiska zdravia zamestnancov umiestnenie budovy poskytuje nadštandardné možnosti. Kontakt s prírodou a vodou je obzvlášť dôležitý, nielen pre náš bežný život, ale aj pre pracovné prostredie. Tomuto sa venuje na Slovensku ešte málo známy odbor zvaný biofília, čo je skúmanie vplyvu prírody alebo prírodných motívov na psychiku človeka. V práci trávime veľa času a aby sme sa v nej cítili dobre, je treba niekoľko základných vecí, okrem iného aj blízkosť vody a prírody. Veľmi to súvisí s našou genetikou a tým, čo je nám podvedome príjemné.
Ako sa dajú tieto princípy aplikovať na nové budovy?
Najlepšie je pozorovať režim ľudí a vyhovieť mu. Napríklad fyzický útlm po obede. Španieli či Taliani majú v tomto čase siestu. A my? Kávička, cigareta a späť do práce. Kofeín na chvíľku pomôže, ale potom je dopad oveľa horší. Príjemné prostredie, ktoré vám pomôže zrelaxovať, výhľad na stromy, slnko, regenerácii môže výrazne pomôcť.
Tieto poznatky boli prvýkrát pozorované v prípade dlhodobo chorých, ktorým sa v prírodnom prostredí darilo uzdraviť rýchlejšie. Princípy boli potom aplikované v kanceláriách a tam sa ukázalo, že človek vďaka kontaktu s prírodou lepšie odoláva stresu, je šťastnejší, vyrovnanejší a v konečnom dôsledku aj efektívnejší. Vďaka tomu má aj lepšie vzťahy s inými ľuďmi.
Teraz stojíme v priestrannom átriu budovy, vedľa je vstupná hala. Bude tento priestor po dokončení vyzerať tak pôsobivo, ako v londýnskych kancelárskych budovách?
Začal by som takto: Slovensko je cost-effective destinácia. Veľa spoločností, ktoré sa na Slovensko rozhodne vstúpiť, prichádza práve preto, lebo ponúkame jeden z najlepších pomerov ceny a výkonu. Nemyslím tým, že slovenskí ľudia sú najlacnejší. Naopak, za to, koľko stojíme, ponúkame vysokú pridanú hodnotu.
Naše realitné riešenia sú tomuto očakávaniu nastavené. To znamená, že vstupné priestory, ktoré v Londýne vidíte ako honosné, sú na Slovensku prevedené oveľa efektívnejšie, s menšími priestorovými nárokmi. Keď sa projekt Westend Plazza dokončí pre štandardné potreby slovenských firiem alebo pobočiek firiem zo zahraničia, vstupná hala teda bude mať racionálne rozmery. Na druhej strane budova ponúka iné benefity, veľa kvalitného verejného priestoru alebo zaujímavé prvky, ako toto átrium. Budova je flexibilná, môže byť prispôsobená rôznym riešeniam, ale tieto kvality ostávajú.
Čo to znamená, že je budova flexibilná?
Je to predovšetkým o celkovom koncepte budovy. Dôležité je, aby jej skelet /železobetónová konštrukcia/ dokázal adaptovať rôzne požiadavky, a to nielen dnes, ale aj po dobu svojej životnosti, čo môže presiahnuť 100 rokov. Rovnako aj jej elektrické a mechanické systémy ako sú rozvody, vzduchotechnika, výťahy a ďalšie, by mali byť schopné uspokojiť požiadavky klientov rôzneho charakteru. Inými slovami, taká budova je schopná sa plne prispôsobiť režimu, ktorý daná spoločnosť vyžaduje.
Napríklad EMA z dôvodu narábania s veľmi citlivými informáciami vyžadovala striktné oddelenie priestorov pre verejnosť, takzvanú neutrálnu zónu, od zóny pre prácu zamestnancov a zóny poloverejnej, kde v kontexte schvaľovania liekov prebiehajú rôzne procesy.
Za tým účelom bolo nutné vybudovať priestory, v ktorých by sa neodborná verejnosť alebo konkurenčná odborná verejnosť nedostala do kontaktu s citlivými materiálmi. Konkrétne v tejto budove sme priestory, ktoré mali byť výhradne privátne, navrhovali v najvyšších podlažiach, kde bol kontrolovaný vstup, ale napríklad aj kontrolovaný waste-management.
Kontrolovaný waste-management?
Keď v EMA vytlačia nejaký dokument a rozhodnú sa, že ho nepotrebujú, sú ho povinní skartovať, nestačí ho len tak vyhodiť do smetí. Podobne to robia banky. Vyžadujú teda premyslený systém recyklácie, ktorá musí byť kontrolovaná, aby nedošlo k úniku informácií.
Farmaceutické spoločnosti natlačia miliardy do vývoja nových liekov, poskytnú svoje materiály na schválenie a či už sa schvália alebo neschvália, je potrebné zabezpečiť, aby sa informácie nedostali von. Táto budova poskytovala vysoký stupeň bezpečnosti a privátnosti. Prízemie malo byť určené pre styk s verejnosťou, pre širšiu diskusiu. Druhé podlažie malo byť určené pre odbornejšiu verejnosť, ktorá súvisela už s konkrétnym diskutovaným projektom.
Predstavte si, že ste budúci zamestnanec firmy so sídlom vo Westend Plazza. Ako by sa vám tu pracovalo?
Asi by som si pochvaľoval koncepciu zdravých kancelárií: otvárateľné okná, dobré presvetlenie a iné štandardy, ktoré budovy v zahraničí nie vždy majú. To bola tiež jedna z vecí, ktorá pre liekovú agentúru poskytovala o niečo vyšší komfort ako jej súčasná budova v Londýne. Ďalej sú tu široké možnosti, ktoré prináša okolie budovy: blízkosť zelene, priestory okolo. Budova Westend Plazza má jednoducho vzduch, a to aj popri tom, že pozemok je veľmi dobre stavebne využitý. Tým, že je zapojená do väčšieho komplexu budov je tu aj veľmi kvalitná vybavenosť.
Ako to funguje s ponukou a dopytom pri sťahovaní firiem? Oplatí sa viac mať budovu pripravenú vopred alebo ju radšej postaviť presne podľa požiadaviek klienta?
Myslím, že šťastie vždy praje pripraveným. Ak sa nejaká nadnárodná firma rozhoduje, kam sa presťahuje, tak sa snaží vyhodnotiť, do akých podmienok pôjde. Ak sú už vytvorené, ak je vybudovaná infraštruktúra, keď budova už existuje, ľudia si vedia oveľa ľahšie predstaviť, že by tam šli.
Aké podmienky pre príchod zahraničných firiem ponúka Bratislava?
Na Slovensku je už teraz veľa zahraničných firiem, v ktorých pracujú ľudia z rôznych krajín, a nemyslím tým len východoeurópanov, ale aj mladých Talianov či Španielov. Kedysi dávno som si hovorieval, keby som mohol raz pracovať v západnej Európe. Našťastie sa mi to podarilo, ale nebolo to vtedy úplne bežné. Dnes už naopak nie je výnimočné, že niekto zo západu pracuje tu v Bratislave. To ma veľmi teší. Verím, že čím lepšie bude Bratislava pripravená na to, aby sem zahraničné inštitúcie a firmy prichádzali, tým skôr sem prídu. Ide len o to, čo všetko sme ako domáci ochotní spraviť, aby sme takúto spoločnosť ku nám prilákali.
Firmy, ktoré prišli na Slovensko a majú tu svoj back office každoročne vyhodnocujú, či sa im u nás oplatí ostávať. Slovensko každý rok dokáže uspieť. Aby to tak ostalo, snažiť sa musíme všetci. Developeri tým, že nebudú zbytočne konzervatívni a budú stavať, banky tým, že nebudú trvať na nezmyselných požiadavkách a ľudia tým, že budú pracovať zodpovedne. A veľmi dôležitý je aj prístup vedenia mesta, stav infraštruktúry, územného plánovania a zložitosť povoľovacieho procesu. Ja o tom nepochybujem, Slováci sú veľmi svedomití a pracovití.
