Dynamický rozvoj, rozsiahla urbanizácia, rozvíjajúca sa infraštruktúra a stále širší okruh satelitných obcí. Napriek všetkým týmto prívlastkom, ktoré sa spomínajú v súvislosti s Bratislavou, nie je v hlavnom meste ani zďaleka dostatok možností zadováženia si vlastného bývania. Pomaly rastúca ponuka nestíha uspokojovať dopyt, čo prirodzene tlačí ceny nehnuteľností nahor.
Zdroj: Unsplash.com
Hoci po celom svete nastáva vplyvom pandémie hospodárska kríza, ktorá by mala ovplyvniť aj predajné ceny bytov, hodnota nehnuteľností v Bratislave ostala nedotknutá. Viacerí odborníci predpovedali ich pokles, no zatiaľ sa zdá, že trhu s bývaním v hlavnom meste sa kríza nedotkne.
Dopyt prevyšuje ponuku
„Pravidlá trhovej ekonomiky sa, tak ako na iné tovary, vzťahujú aj na byty. V prípade, ak je záujem kupujúcich väčší ako ponuka, cena bytov prirodzene rastie,“ vysvetľuje Juraj Suchánek, výkonný riaditeľ Inštitútu urbánneho rozvoja. „Pritom sa v Bratislave síce pomaly, ale isto realizujú zmeny, ktoré budú – okrem iných faktorov – motivovať ľudí pracujúcich v Bratislave zabezpečiť si tu aj bývanie.“
Juraj Suchánek. Zdroj: IUR
Dopravná situácia, parkovacia politika, preferovanie MHD či ekologické dôvody spôsobujú, že mnohým ľuďom sa čoraz viac oplatí bývať priamo v meste, ako dochádzať z okolitých obcí. V Bratislave však nie je ponuka bývania ani zďaleka dostatočná.
„Záujem kupujúcich je vyšší ako ponuka. V poslednom období bola väčšina projektov vypredaná už pred kolaudáciou, preto aj možné krátkodobé oslabenie dopytu nebude mať vplyv na ceny nových bytov,“ vysvetľuje Juraj Suchánek. „Zároveň je ale potrebné povedať, že na pokles cien nie je ani veľký priestor. Náklady developerov rastú, povoľovacie procesy sú extrémne dlhé a žiadny podnikateľ si nemôže dovoliť predávať svoj tovar či služby pod výrobné náklady.“
Chýbajú desaťtisíce bytov
„V Bratislave momentálne chýba asi 40-tisíc bytov,“ pokračuje. V roku 2019 pritom v Bratislavskom kraji pribudlo 5 770 bytov, v samotnom hlavnom meste iba 2 838 bytov. Ak by nové byty pribúdali rovnakým tempom aj v ďalších rokoch, len kompenzácia dnes chýbajúceho počtu bytov by podľa Juraja Suchánka trvala viac ako 14 rokov. „A to neuvažujeme o prirodzenom úbytku bytov, ani o ďalšom rozvoji mesta.“
Nedostupnosť bytov v Bratislave vyháňa jej obyvateľov na perifériu a do satelitných obcí, čo spôsobuje dopravné komplikácie, na ktoré nereaguje pomalý rozvoj nosného systému verejnej dopravy.
Väčší záujem v Bratislave je o menšie byty, je to však spôsobené aj vyššími cenami a reálnou dostupnosťou pre bežných občanov. Úplne absentuje segment nájomného bývania, ktoré – ak je vhodne nastavené – môže prispieť k rozšíreniu bytového fondu aj k zabezpečeniu bývania pre tých, pre ktorých je komerčné nájomné bývanie nad ich možnosti.
„Nájomné bývanie, resp. nájomné bývanie s regulovaným nájmom, je veľmi širokou témou, pričom štátne nájomné bývanie je len jednou jeho časťou. Fond nájomných bytov s regulovaným nájmom môžu budovať aj súkromní developeri, ktorí ich odpredajú správcovi nájomného bývania,“ vysvetľuje. „Vhodne nastavený systém môže znamenať ‚win-win situáciu‘ pre všetky zúčastnené strany vrátane občanov.“
Výstavba nových bytov je komplikovaná
Zdĺhavý proces predstavuje zbytočné náklady pre developera, ktoré sa musia pretaviť do výslednej ceny bytu. „Situácia s výstavbou nových bytov v Bratislave je pomerne komplikovaná a na to, aby pribúdalo viac bytov, by bolo potrebných viacero zmien,“ myslí si Juraj Suchánek.
„Od novej legislatívy, ktorá by zrýchlila problematické a dlho trvajúce povoľovacie procesy, ako je napríklad stavebný zákon, cez rýchlejšie aktualizácie územného plánu mesta, až po zmenu komunikácie politikov. Keď začnú aj komunálni politici nahlas hovoriť o tom, že mesto a jeho obyvatelia potrebujú novú výstavbu bytov, potom môže mesto spolu s developermi hľadať spôsoby, ako to reálne dosiahnuť,“ dodáva.
Zdroj: Unsplash.com
Kedy môžu záujemcovia o dostupnejšie bývanie v Bratislave očakávať zmenu? „V tomto momente by bol časový odhad veštením z krištáľovej gule. Je potrebné splniť viacero podmienok, ktoré som spomínal,“ pokračuje. „Pozitívom je, že vláda v programovom vyhlásení jasne deklarovala záujem urýchlene pripraviť a prijať novú – veľmi potrebnú – legislatívu.“
Byty v hlavnom meste budú pribúdať v malom počte dovtedy, kým nová legislatíva neprinesie v praxi rýchlejšie aktualizácie územného plánu. Na tie budú všetky zainteresované strany schopné pružne reagovať. Zároveň si však musia uvedomiť, že problém nedostatku bývania vytláča ďalších a ďalších pracujúcich na perifériu Bratislavy či do satelitných obcí. To následne spôsobuje dopravné komplikácie, plné parkoviská a znečisťovanie ovzdušia. Až keď budú vytvorené podmienky na významné zrýchlenie tempa výstavby bytov, budú sa môcť ľudia vrátiť do mesta a bývanie v Bratislave sa stane dostupnejším.
